路線価 (2023) 長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸3-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 雲仙市長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
価格時点	2023 年
駅名	愛野駅 から 6800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	547万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	552万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円／坪 1平米 2万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、島原半島内にあって、近隣商業地域の存する圏域である。需要者の中心は、地場の事業者である。郊外型大型店に顧客を奪われ、いずれも衰退傾向にあり、需要は極端に弱い。新たな出店等の動きも見られない。今後も同様な傾向で推移していくものと思料される。取引件数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、雲仙市及び周辺市の近隣商業地域。需要者の中心は地場の個人事業者及び法人等である。千々石町の中心部における商業地域であるが、小規模な日用品店舗が連たんするのみで住宅や空き家もあり繁華性に乏しい。背後における人口も減少しているため、店舗出店需要は低調で取引自体も少ない。また土地取引規模がまちまちであるため、中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 島原半島内の類似地域より事例を採用して求めた比準価格は取引の実態を反映した価格である。収益還元法は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないので、非適用とした。自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の店舗、事業所等、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算できなかった。このような状況の中、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年標準価格も比較検討し、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上石田停南方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲仙市長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
標準地の範囲
東	90 m
西	130 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主として個人経営の小規模な低層店舗が並ぶ商店街であり、廃業・撤退が進み、商業地域としての衰退が続いている。商店主も高齢化が進んでおり、現在の状況が続けば商業地域としての存続も危い状況にある。 (2)日用品店舗を中心に小規模な店舗・事業所が連たんするものの、空き家・空き地が増えている。周辺住宅地域での人口が減少傾向であるため、店舗地需要が低く、当面は地価下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)第一次産業以外に目立った産業がなく、人口減少・高齢化の進行で地域経済は衰退傾向が継続している。 (2)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。
地域要因
(1)既成の商業地であるが、郊外店へ顧客流出は顕著で、過疎化・高齢化による後継者不足等から、地域的衰退が継続している。 (2)特段の変動要因はないが、人口減少が進んでいるため、買い手不在である。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2329 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,396 円／平米 4万7,593 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,310 円／平米 4万7,309 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,715 円／平米 7万1,790 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,340 円／平米 4万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,962 円／平米 8万2,524 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,264 円／平米 7万6,911 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,865 円／平米 5万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	2万575 円／平米 6万8,021 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,364 円／平米 7万3,935 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万361 円／平米 6万7,313 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,009 円／平米 8万5,986 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,656 円／平米 7万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情