路線価 (2023) 秋田県秋田市山王臨海町41外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市山王臨海町４１番外
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市街地を走る幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は県内外の法人である。中央分離帯があり対面側が工業専用地域に指定されているため、自動車関連の営業所や工場が目立っており、商業施設の多様性に欠ける。しかし、空地や空家は見当たらず安定的に推移している。業種や用途で取引される土地の画地規模にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は秋田市内の幹線道路沿いの商業地域・商住混在地域等である。主たる需要者は県内外の企業が想定される。市中心部に近い国道沿いに位置しており車両交通量は多いが、一般ユーザーを集客する飲食・小売系店舗は少ない。事業所系施設が多く、規模拡大に伴う隣地買増等需要は存するも、不安定な国際情勢及び物価高に影響を受けやすい業種で、不動産市況はやや流動的である。画地規模は様々で需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の営業所・工場等が多い地域である。また、秋田市中心部では賃貸物件の新築が皆無に等しく、適正な賃料を把握することが困難であり収益価格の精度は劣る。よって、収益価格は参考にとどめ、規準となる代表標準地がないので類似地域にある地価公示地等との均衡に留意し、信頼性のある取引事例から求められた比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益性を重視すべき地域であるも、自用の店舗が多くまた業種業態から一棟全体での賃貸が多いことから契約内容に個別性も強く、資料収集に限界もありその信頼性は低いと言わざるを得ない。一方比準価格は、実際に取引された４事例より比較検討されたもので、広域的な地域性を有する路線商業地域の市場性を反映した価格として規範性は高い。以上から本件では、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市山王臨海町４１番外
標準地の範囲
東	90 m
西	15 m
南	400 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	自動車関連の営業所や工場が多く見られる。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空家や空地は見られず、今後も現状で推移するものと思われる。新型コロナの影響を受け易い業種が集積しているものの、地価水準が低位であるために、地価は弱含みであるが横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)利用状況は当面現状を維持すると予測する。市内路線商業地域の相対的な上昇傾向があるが、集客性を有する店舗が少なく、設備投資等は回復基調にあるも、不安定な海外情勢等の影響で、地価への影響は薄い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は食品や日用品を扱う店舗が多い路線商業地域等では殆どないが、他の地域では今後の見通しが立たないために需要が減退している。 (2)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。
地域要因
(1)当地域は自動車関連の営業所や工場等、新型コロナの影響を受け易い業種が集積しているために弱含みで推移している。 (2)商業繁華性は低くやや発展性に欠けるが自用目的が多く店舗入替は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王臨海町４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万950 円／平米 10万2,321 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,412 円／平米 12万378 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,412 円／平米 12万378 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王臨海町４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,509 円／平米 10万7,475 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,022 円／平米 12万5,701 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,535 円／平米 11万7,479 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王臨海町４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万662 円／平米 6万8,309 円／坪
推定価格 平米 坪	3万457 円／平米 10万691 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,129 円／平米 11万6,136 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４公秋田Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王臨海町４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,131 円／平米 12万6,061 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,219 円／平米 15万2,800 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,553 円／平米 11万7,538 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情