路線価 (2023) 長崎県南島原市口之津町甲字田原2710-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 南島原市長崎県南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	サンピア前停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円／坪 1平米 2万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島原半島一円の路線商業地域を中心に旧来型の商業地域等も含む圏域。需要者は同一需給圏内の個人商店主や地場企業が主である。近隣地域は国道沿いの商業地域であるが、過疎化による商業背後地人口の減少等によって地域経済は縮小し、低迷しており、商業地への需要は弱い。民間による商業地の取引自体が極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は島原半島内一円の既存の商業地や幹線道路沿いの郊外型店舗が並ぶ商業地の圏域である。需要者の中心は口之津町の商業者が殆どであり、同一需給圏外からの需要は少ない。過疎化・高齢化で消費・購買力が減少しているなか、郊外大型店舗が顧客を奪い合うため、新規出店等の投資意欲は弱まっている。取引事例が少ないため、需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の取引事例を基にして試算した価格であり、市場性を反映して実証的な価格である。一方、近隣地域は国道沿いの商業地域で、大型スーパーを中心に生活関連の店舗が集まっているが、そのほとんどが自用の店舗で、テナント等の賃貸物件は空き店舗も見受けられる。事業者向け賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。従って、コロナ禍の影響等を勘案し、比準価格を基に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。自用の建物が中心で空店舗も見受けられ賃貸市場としての需要は乏しく賃貸市場が成熟していないことから収益価格は試算できなかった。自己使用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標として価格決定されるのが一般的と認められることから、比準価格を妥当と判断し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	サンピア前停西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	246.2 坪 (814 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南島原市長崎県南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いにあって路線商業地域と近隣商業地域の性格を併せ持つ地域であるが、商業背後地の人口減少、高齢化等によって地域経済は縮小傾向にあり、地価は今後も弱含みと予測する。 (2)郊外路線商業地域と近隣商業地域の性格を併せ持ち、商圏は隣接市の一部に及ぶ商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。過疎化等による背後人口の減少などから需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の進行等により、南島原市は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調に推移している。 (2)南島原市は人口の減少、高齢化の進行等が深刻な状況にあり、地域経済は弱く、土地の需要は減退している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動は認められない。商業背後地の人口の減少傾向が続いており、顧客が減少しているために商業地に対する需要は弱い。 (2)商圏は隣接市の一部に及ぶが商業の集積度は低い。人口減少等により、新規出店の動きも弱く、空店舗もみられ、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,865 円／平米 5万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	2万575 円／平米 6万8,021 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,324 円／平米 9万333 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,794 円／平米 7万2,051 円／坪
推定価格 平米 坪	2万524 円／平米 6万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,256 円／平米 9万108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,232 円／平米 4万439 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,374 円／平米 4万908 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,406 円／平米 8万686 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,990 円／平米 7万6,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,277 円／平米 7万3,648 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,951 円／平米 9万2,406 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情