路線価 (2023) 長崎県南島原市有家町中須川字中小袖220-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 南島原市長崎県南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１
価格時点	2023 年
駅名	下町停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円／坪 1平米 3万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿いの商業地域及び近隣型商業地域の圏域。需要者は地場の個人商店主を中心に全国的な大型店や県内の主要スーパー等もみられるが、背後地人口の減少、ネット販売、さらには島原市における大型商業施設の開業等があり、郊外型大型店舗等が顧客を奪い合う状況となっている。規模等の個別性、取引の目的等により取引価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は島原半島の国道及び県道等幹線道路沿いの商業地域である。需要者は全国的な大型店や県内の主要ショッピング店のほか、地場の個人商店主である。過疎化・高齢化で消費・購買力が激減しているなかを、郊外大型店舗が顧客を奪い合うため、新規出店等の投資意欲は弱まっている。また、新型コロナウィルス感染に相俟って需要は弱く、地価は下落傾向にある。取引事例は少ないため、需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準し概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は自用の店舗が多いため賃貸市場が未熟成と判断して適用しなかった。市場では取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場を反映した比準価格を標準に、採用した取引事例の内容・特性等を再吟味し、さらに代表標準地との均衡、単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層店舗が標準的使用で自用の建物が大部分であり、賃貸市場は未成熟であり収益価格は試算できなかった。当該地域は自己所有目的で取引されるのが中心で、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、コロナ禍の影響、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下町停西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	158.2 坪 (523 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南島原市長崎県南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１
標準地の範囲
東	120 m
西	160 m
南	100 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現況に特段の変化はないが、島原半島内では多くの郊外型量販店による競争が激しい中、島原市でイオンがオープンした。背後地人口の減少と相まって地価は当分の間下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は国道沿いの商業地域。島原半島においても郊外型量販店の進出がみられ、地域間の競争が激しくコロナ禍のなか、今後とも地価の下落傾向は継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は都市部を中心に緩やかな回復基調が続いているが、人口減少、高齢化が続く南島原市においては需要の回復はみられない。 (2)人口減少、高齢化の進行等により、南島原市は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調に推移している。
地域要因
(1)背後地人口の減少、ネット販売による顧客の減少、島原市に大型商業施設がオープンしたこと等から需要は弱含みで推移している。 (2)島原半島においても郊外型量販店の進出がみられ、地域間の競争が厳しく収益性が低下し、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,042 円／平米 10万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,018 円／平米 11万5,770 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,916 円／平米 11万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2326 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,833 円／平米 14万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,825 円／平米 13万8,273 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,646 円／平米 12万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,299 円／平米 12万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,948 円／平米 11万2,232 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,535 円／平米 11万4,173 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,340 円／平米 4万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,962 円／平米 8万2,524 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,961 円／平米 11万5,581 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情