路線価 (2023) 長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通1438-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 西彼杵郡長与町長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６
価格時点	2023 年
駅名	長与駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	723万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	719万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円／坪 1平米 4万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎都市圏北部にあって、既成住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は圏域在住の一次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。近隣地域は、町郊外にミニ開発された住宅団地で、供給処理施設はやや劣るが、居住環境は町中心部及びその周辺と遜色がなく相対的割安感がある。取引は少ないが一定の需要は認められる。取引の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で７５０万円前後、新築戸建で２６００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、長与町及び隣接する時津町の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者層であり、一部に圏外からの転入者も見られる。近隣地域は、長与町北部の都市計画区域外にあり、利便性が劣る地域であるものの値頃感から一定の需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で７５０万円程度であり、新築の戸建物件は２６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸需要が未成熟で、投下資本に見合う賃料水準にない事から、試算しなかった。近隣地域は居住の快適性・利便性を重視する地域で、市場での取引水準を指標に価格が形成される地域である。よって、比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向や単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において類似性の高い複数の取引事例を採用することができた。近隣地域は、居住性や利便性を重視する戸建住宅地域であり、比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額の関連等を再吟味の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡停南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西彼杵郡長与町長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.8 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町郊外に存するミニ開発による住宅地域である。中心部と比べて相対的割安感があり地価は底値圏にあると判断する。需要は認められるがやや弱く、若干の上昇傾向にあるものと思料する。 (2)長与町北部の都市計画区域外にあり、長与町中心部の住宅地と比較して値頃感がある。一定の需要が認められ、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。 (2)コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見られたが、長与町の住宅地需要は、住環境の良好な地域を中心に堅調に推移している。
地域要因
(1)町郊外のミニ開発による住宅団地で、中心部付近に比して割安感がある。地価は概ね横ばい若しくは若干の上昇傾向で推移していくものと思料する。 (2)長与町内の都市計画区域外に位置し、相対的に地価水準が低いため、値頃感がある。地価は強含みの傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2325 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡長与町
地域	長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,134 円／平米 11万6,153 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,798 円／平米 12万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,151 円／平米 13万9,351 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2325 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡長与町
地域	長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万157 円／平米 13万2,759 円／坪
推定価格 平米 坪	5万396 円／平米 16万6,609 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,192 円／平米 15万2,711 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2325 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡長与町
地域	長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,046 円／平米 9万6,026 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,462 円／平米 11万7,237 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,419 円／平米 14万237 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2325 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡長与町
地域	長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万337 円／平米 10万294 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,715 円／平米 17万970 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,568 円／平米 14万4,036 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情