路線価 (2023) 長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田456-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 西彼杵郡長与町長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
価格時点	2023 年
駅名	長与駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,086 円／坪 1平米 9万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎都市圏北部にあって、商業地域の存する圏域である。需要者の中心は小売・サービス店舗等を経営する個人事業者や法人等である。近隣地域は町中心部の幹線沿いに各種店舗が建ち並ぶ近隣型の商店街で、長崎市や時津町に存する大型商業施設等への顧客流出が続いている。また当町内の大型店舗等との競合もあり需要は弱含みで推移している。取引が少なく需要の中心となる価格帯は、見出し難い。 (2) 同一需給圏は、長与町並びに隣接する長崎市北部及び時津町の商業地域である。需要者の中心は、主として同一需給圏内の個人事業主及び地場企業である。近隣地域は、旧来からの商店街であり、大型商業施設等に顧客が流出しており、商況は衰退傾向にある。需要自体は強くはないが、周辺住宅地価格上昇の影響を受け、地価は横ばいから上昇に転じている。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少ないため見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は周辺大型商業施設との競合にさらされ賃貸需要が減退している事、建築費の高騰等、投下資本に見合う賃料水準にない事等により、比準価格に比して低位に試算されたと思料する。よって、比準価格を標準とし、既存商店街の需給動向や単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、隣接する時津町を含め広域的に事例を採用したが、市場の実勢を反映し得たものと考える。一方、収益価格は、投資に見合う水準の賃料が形成されておらず、比準価格に比して低位となった。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに市場の需給動向、単価と総額の関連等を再吟味の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	榎の鼻停北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、各種店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西彼杵郡長与町長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
標準地の範囲
東	130 m
西	100 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の商店街で、大型商業施設等への顧客流出により商況は衰退している。需要は弱いものの背後の住宅地の価格が上昇しており、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (2)長与町中心部に位置する旧来からの商店街であるが、大型商業施設や時津町の郊外型店舗への顧客流出で商況は衰退傾向にある。周辺住宅地価格との接近により、地価は底値圏から上昇に転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,086 円 1平米 9万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,086円 1平米 9万4,400円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。 (2)コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見られたが、長与町の商業地については、徐々に需要の回復傾向が見られている。
地域要因
(1)町内外の大型商業施設等に顧客が流出し商況は衰退しているものの、商業地域としては割安感もあり、需要は回復傾向にある。 (2)旧来からの既成商店街であり、目立った地域要因の変動はない。周辺住宅地価格との接近により、地価は底値圏を脱しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,400 円／平米 37万1,594 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,423 円／平米 37万8,282 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,326 円／平米 32万8,372 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92325 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,646 円／平米 25万86 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,883 円／平米 28万623 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,420 円／平米 29万2,317 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92325 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,618 円／平米 25万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,345 円／平米 28万8,763 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,818 円／平米 31万162 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92325 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡長与町
地域	長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,277 円／平米 32万8,210 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,157 円／平米 31万7,895 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,266 円／平米 30万8,337 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,100 円／平米 31万7,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情