路線価 (2023) 長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出270-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 西彼杵郡時津町長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円／坪 1平米 14万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、時津町並びに隣接する長崎市北部及び長与町の既成商店街及び幹線道路沿いの路線商業地域である。需要層は地場の個人・法人が中心である。同一需給圏内では一部を除き住宅地域に隣接する商店街の衰退は顕著だが、近隣地域の場合は時津町中心部に位置すると同時に国道沿いの商業地域でもあり需要には底堅いものがあり、地価はコロナ禍にあっても強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は物件の規模により投資額がまちまちで把握し難い。 (2) 同一需給圏は時津町中心部付近を中心とした長崎市北部圏の幹線沿いの商業地域及び既成商店街である。需要者は地場の個人商店主、企業のほか、全国展開のロードサイド店も含まれる。近隣型小規模店舗が多い国道沿いの商業地域のため、大型店舗への顧客流出が懸念されるが、希少性の高い商業地であり、コロナ禍の影響も特にみられず、需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は需要者の業態等によって画地規模が多様で個別性が強く見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は時津町及び隣接する長与町内の地価水準が近い類似の商業地の取引事例より求めたものであり、近隣地域及び対象標準地の地価水準は概ね把握し得たものと考える。一方収益価格は対象標準地上に賃貸用建物を想定したが、規模が小さく収益に限界があるため得られた価格は比準価格に比べ低位となったが止むを得ないと考える。そこで鑑定評価額は現実の取引市場で得られた結果を重視し、代表標準地の価格との均衡を踏まえ、比準価格を以って決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	時津停東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西彼杵郡時津町長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部に在って画地規模が小さい為に近隣商業地域的な色彩が強い。既成商業地域であるが、交通の要衝に在り需要は底堅く、地価はコロナ禍にあっても強含みで推移している。 (2)時津町中心部の国道沿いに存する商業地域で現状維持で推移すると予測する。供給量が限定的で希少性が高く、需要も底堅い。コロナ禍の影響もほとんど見られず、地価は再び上昇傾向を強めつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)コロナ禍抑制と経済活動の両立が進みその影響は一部の歓楽街を除き和らいでいる。マンション適地などの需要は依然として旺盛な状況が続いている。
地域要因
(1)商業背後地となる住宅地の分譲が進んでおり、その影響によりコロナ禍にあっても沿道地域を中心に需要も強まっている (2)時津町中心部の国道沿いの商業地域で希少性が高く需要は底堅く推移している。コロナ禍の影響はほとんどみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,400 円／平米 37万1,594 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,423 円／平米 37万8,282 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,263 円／平米 46万7,015 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,850 円／平米 18万7,946 円／坪
推定価格 平米 坪	6万876 円／平米 20万1,256 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,026 円／平米 40万112 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,072 円／平米 27万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,109 円／平米 26万8,146 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,774 円／平米 42万9,033 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,646 円／平米 25万86 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,883 円／平米 28万623 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,797 円／平米 45万5,557 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万483 円／平米 56万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,404 円／平米 57万6,580 円／坪
標準価格 平米 坪	15万608 円／平米 49万7,910 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情