路線価 (2023) 秋田県秋田市外旭川字小谷地30-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 6300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,000万 円 (3848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億6,000万 円 (3848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内における主要道路沿いの商業地域。需要者の中心は、県内企業のほか店舗や営業所展開を進める各種県外企業などである。郊外型店舗を中心に商業集積している路線商業地域で、外旭川新川線の開通による市中心部へのアクセス向上や、近くでの新たなまちづくり構想などもあり、当地域への需要は高まっている。ただ、区間が短く既に空地等も少ない地域のため取引は極めて稀であり、業種や規模等も様々で、需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は秋田市内の幹線道路沿いや準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、各種店舗を展開する資金力を有する県内外の企業である。当地域は外旭川新川線の開通により商圏が拡大し、又隣接地域での開発計画の進行等もあり、店舗等の出店需要は堅調であり地価は上昇に転じている。路線商業地域は業種・業態により画地規模が様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内路線商業地域は自用の店舗が中心でかつ建物の規模構造も様々であり、賃貸市場の熟成度が低く適正な賃料水準の把握は困難なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、代替競争関係が強い主要道路沿いの事例につき適正を期し求めたもので、複数の事例が相互にその妥当性を験証する市場性を反映した実証的な価格である。よって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域を含め路線商業地域は、自己所有の店舗が主体である上、業種毎に建物構造や規模が様々である。その為、賃貸の想定に実現性がない為、収益還元法は適用しなかった。比準価格は幹線道路沿いの代替競争関係にある事例から求めたもので、市場性を反映した実証的で説得力がある価格であると判断した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅北西方
距離	6300 m
土地の状態
土地面積	1163.9 坪 (3848 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	180 m
南	350 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	郊外型店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	76 m
面積	3800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	秋田北ＩＣへのアクセス道路沿いの地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地等も既に少なくかつ公法上の規制から地域北方への延長発展も望めず、利用状況は現状維持。ただ、外旭川地区での新たなまちづくり構想が具体化しつつあり発展が期待でき、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)市北部郊外の路線商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測。都市計画道路開通による商圏の拡大に加え、隣接地域で卸売市場再開発がらみの開発計画もあり、需要は堅調である。地価は当面上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	郊外型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナや国際経済情勢等の懸念材料はあるが、県内経済には持ち直しの兆しがみられ、当市では主要道路沿いを中心に引き続き出店等が見られる。 (2)商況を反映し路線商業地域を中心に需要は堅調である。コロナ禍で大きな影響を受けていた飲食店街は、一部を除き回復傾向にある。
地域要因
(1)外旭川地区は、ＪＲ新駅開設や新たなまちづくり構想など発展気運や期待感が高まっており、地区全般に需要増や取引価格の上昇傾向が認められる。 (2)中心市街地と結ぶ外旭川新川線の開通により商圏が拡大し、更に隣接地域での開発計画もあり需要は堅調で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,927 円／平米 13万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,985 円／平米 13万8,802 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,652 円／平米 13万7,702 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,960 円／平米 13万8,720 円／坪
推定価格 平米 坪	4万777 円／平米 13万4,809 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,231 円／平米 13万6,310 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,118 円／平米 12万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,278 円／平米 12万9,853 円／坪
標準価格 平米 坪	4万493 円／平米 13万3,870 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万662 円／平米 6万8,309 円／坪
推定価格 平米 坪	3万457 円／平米 10万691 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,658 円／平米 13万1,109 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市外旭川字小谷地３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万74 円／平米 9万9,425 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,484 円／平米 9万7,474 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,294 円／平米 13万6,518 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情