路線価 (2023) 長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂1183-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 西彼杵郡時津町長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億200万 円 (2252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,879 円 1平米 8万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億200万 円 (2252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,879 円／坪 1平米 8万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内が中心だが地域の性格上その範囲は県南及び県央全域の幹線道路沿いに及ぶと判断する。需要層は地場の法人が主で、ＦＣ等により全国展開を図る事業者も含まれる。時津町では県内でも有数の路線商業地が形成され、町内に限らず隣接市町からも広域的に顧客を集めており、宅地需要は堅調であり、地価はコロナ禍にあっても強含みで推移している。尚、取引の中心となる価格帯は画地規模によって投資額がまちまちで見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は時津町を中心に長与町・長崎市郊外・諫早市の路線商業地域である。需要者は市内在住の個人商店主及び地場企業のほか、全国展開のロードサイド店も含まれる。当該地域は沿道型飲食店も比較的多いため、コロナ禍の影響も懸念されていたが、現段階ではほとんど見られず、需要は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、需要者の業種、業態等によって画地規模が多様で個別性があり見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域と同じく幹線道路沿いの路線商業地の取引事例を中心に求めたもので、近隣地域も含めた郊外路線商業地域に対する需要の動向と対象標準地の地価水準を反映した価格が得られたと考える。一方収益価格も幹線道路沿いの店舗の現実の賃料を基に試算した。但し、建築費の高騰等もあり得られた価格は比準価格に比べ低位となったが止むを得ない結果と考える。そこで鑑定評価額は代表標準地の価格との均衡を踏まえ比準価格を以って決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は低層店舗を想定して試算したが、建築費の高騰もあって比準価格に対して低位に試算された。自用の沿道型店舗建築目的のエンドユーザーの需要が強く、業種による利用形態の特殊性が強い地域であり、比準価格が優位性を有する。以上から収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	元村停東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	681.2 坪 (2252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西彼杵郡時津町長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
標準地の範囲
東	35 m
西	0 m
南	100 m
北	600 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	35 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の商業地域に比べ需要の強い郊外路線商業地域であり、店舗の集客力も比較的安定しており地域の熟成度は高く、地価はコロナ禍にあっても強含みで推移している。 (2)時津町南部の国道沿いに存する商業地域で現状維持で推移すると予測する。コロナ禍の影響もほとんど見られず需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向を強めつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万6,879 円 1平米 8万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万6,879 円 1平米 8万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万6,879円 1平米 8万9,800円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 29万597円 1平米 8万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万6,879円 1平米 8万9,800円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 29万597円 1平米 8万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)コロナ禍抑制と経済活動の両立が進みその影響は一部の歓楽街を除き和らいでいる。マンション適地などの需要は依然として旺盛な状況が続いている。
地域要因
(1)郊外路線商業地域としては比較的熟成の程度が高く、コロナ禍にあっても需要には安定したものが認められる。 (2)国道沿いの路線商業地域で、需要は堅調に推移している。懸念されたコロナ禍の影響も現段階ではほとんど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,400 円／平米 37万1,594 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,423 円／平米 37万8,282 円／坪
標準価格 平米 坪	9万97 円／平米 29万7,861 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,850 円／平米 18万7,946 円／坪
推定価格 平米 坪	6万876 円／平米 20万1,256 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,550 円／平米 27万9,522 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,072 円／平米 27万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,109 円／平米 26万8,146 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,704 円／平米 27万6,725 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,646 円／平米 25万86 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,883 円／平米 28万623 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,351 円／平米 29万5,394 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万483 円／平米 56万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,404 円／平米 57万6,580 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,657 円／平米 35万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情