路線価 (2023) 長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本1832-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 東彼杵郡東彼杵町長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
価格時点	2023 年
駅名	彼杵駅 から 260m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	744万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	744万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東彼杵町、川棚町、波佐見町及び周辺市町を含む商業地域である。需要者の中心は地縁性の強い個人事業主である。人口減少や郊外店舗への顧客流出などにより旧来型商店街は衰退傾向にあり、近隣地域も例外ではなく店舗の閉鎖や空地が多くなるなど需要は極端に弱い。商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、東彼杵町を中心に広域的には川棚町及び波佐見町を含む商業地域及び商住混在地域を含む圏域である。需要者の中心は、地元に地縁性をもつ個人事業者、法人等に限られる。近隣地域は国道沿いの商業地域であるが、背後地の人口減少・高齢化に加え、郊外型大型店舗への顧客流出により集客力が低下しているため、需要は弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数は極めて少なく見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、近隣地域は旧来からの商業地域で、自用の建物が大部分で賃貸需要はほとんどなく賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は商業地の取引が極めて少ないため、広域的に事例を採用せざるを得なかったが概ね実証的な価格を得た。収益価格は賃貸市場が未成熟であることから試算できなかった。対象標準地は自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえさらに当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	彼杵駅南東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東彼杵郡東彼杵町長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東彼杵町中心部の国道沿いに存する商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、人口減少や郊外店舗への顧客流出等により商業地への需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因もなく今後も現状を維持すると予測する。人口減少や郊外の大型店舗への顧客の流出で、既存商業地の需要は依然として弱い状況が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が続く中、利便性の高い都市部と、人口減が続く市部周辺や郊外等とでは、二極化が進んでいる。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)東彼杵町中心部の国道沿いに存する商業地域で、人口減少や郊外店舗への顧客流出等により商業地としての需要は弱い。 (2)国道沿いの商業地域で、特段の変動要因はない。人口減少や隣接市町への顧客流出により、商況は低下した状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2333 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡東彼杵町
地域	長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,167 円／平米 4万224 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,140 円／平米 5万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,751 円／平米 7万1,909 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2319 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡川棚町
地域	長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,548 円／平米 6万1,320 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,607 円／平米 8万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,623 円／平米 7万1,486 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,847 円／平米 6万2,308 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,922 円／平米 6万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,774 円／平米 7万1,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92222 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,370 円／平米 7万7,261 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,846 円／平米 8万2,141 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,512 円／平米 7万1,119 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情