路線価 (2023) 長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷771-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 東彼杵郡波佐見町長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８
価格時点	2023 年
駅名	川棚駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	557万 円 (398 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	557万 円 (398 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、波佐見町の住宅地域で、広域的には隣接市町を含む。需要者の中心は、地元在住の第一次取得者層である。当地域は、波佐見町南部の農地の多い地域で、「はさみ温泉」に近いこともあって、周辺での宅地開発に伴い一般住宅は増加しており、需要は徐々に回復傾向にある。地価は、長期の地価下落の結果値頃感が生じて概ね下げ止まっている。取引が少なく、取引の対象となる規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は波佐見町の住宅地域を中心として、広域的には隣接市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心となる。町中心部から離れているが、周辺では宅地開発も見受けられ、キャノンが存することによる生産年齢人口の下支え効果もあり、東彼３町の中では一定の需要が見込まれ需要は緩やかな回復傾向にある。取引自体が少なく、地縁的取引が占める割合も大きいことから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は、戸建住宅が標準的使用の住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は賃貸市場が未成熟であり、自用の戸建住宅が標準的であるため、収益還元法は非適用が適当と判断した。価格形成上、快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小鳥居病院前バス停南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	120.4 坪 (398 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる町道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東彼杵郡波佐見町長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	250 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	14 m
面積	400 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は町南部地区の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺ではミニ開発の分譲住宅地も散見され、地価は下げ止まって需要は回復傾向にある。地価は今後は安定的に推移するものと予測する。 (2)当該地域は農地もみられる波佐見町南部の住宅地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。東彼３町の中では人口減少率も比較的小さく、需要は回復傾向にあり地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。波佐見町内の不動産需要は、町役場、やきもの公園、はさみ温泉周辺を中心に回復傾向にある。 (2)景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。
地域要因
(1)周辺ではミニ開発の分譲住宅地も散見され、一般住宅が増加している。当地域の需要も徐々に回復傾向にある。地価は概ね下げ止まっている。 (2)一般住宅等が見られる町道沿いの住宅地域で、特別の変動要因はない。需要は緩やかな回復傾向にあり、地価は横這い傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,058 円／平米 5万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,743 円／平米 5万2,046 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,908 円／平米 4万9,286 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2322 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,224 円／平米 5万331 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,695 円／平米 5万1,888 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,648 円／平米 4万5,120 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92222 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,161 円／平米 7,144 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,761 円／平米 5万8,718 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,195 円／平米 4万3,623 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92222 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,868 円／平米 5万2,460 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,042 円／平米 4万6,423 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情