路線価 (2023) 長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原513-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 東彼杵郡波佐見町長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原５１３番２外
価格時点	2023 年
駅名	有田駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、波佐見町の商業地域で、広域的には隣接市町を含む。需要者の中心は、県内外の事業者である。当地域は、町役場近くの中心部に位置し低層店舗等が建ち並ぶ商業地域である。「はさみ陶器まつり」が３年ぶりに開催され観光客は回復傾向にある。町役場の建て替え工事が進捗中で、近傍の複数の宅地開発による背後人口の増加、分譲住宅地価格との関係性等から地価は微増傾向にある。取引が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は波佐見町及びその周辺市町の圏域である。長崎キャノン工場の操業により、需要者の中心は当該地域の地縁的関係者から県外の買い手も存在する。基幹産業である窯業の経営不振から廃業等もみられたが、近年、やきもの公園を中心とした新たな集客スポットもできるなど、地域活性化の効果が期待されている。地価も背後地人口の増加等需要回復の傾向がある。波佐見町内の商業地の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は、自用の建物が大部分の商業地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引件数が少ないため広範囲から採用せざるを得なかったが、市場の実態を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は、自己使用の店舗が多く賃貸市場が成熟していないため非適用が相当と判断した。当該地域は取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向、単価と総額の関連を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下宿バス停東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東彼杵郡波佐見町長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原５１３番２外
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は県道沿いの商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。観光客は回復傾向、町役場周辺の宅地開発で背後人口の増加等があって需要の増加が期待される。地価は今後も微増傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は県道沿いの商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。背後地人口の増加、長期下落に伴う値頃感の発生等により、地価は底値圏から緩やかな上昇傾向で推移していくものとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。波佐見町内の不動産需要は、町役場、やきもの公園、はさみ温泉周辺を中心に回復傾向にある。 (2)景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。
地域要因
(1)「波佐見陶器まつり」が３年ぶりに開催され、多くの観光客で賑わった。周辺の分譲住宅地価格との関係から値頃感が生じて、地価は微増傾向にある。 (2)長期的な下落に伴う値頃感等により地価は緩やかな上昇局面にある。新たな集客スポットの出現、背後地人口の増加等に伴い需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92222 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原５１３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,370 円／平米 7万7,261 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,846 円／平米 8万2,141 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,846 円／平米 8万2,141 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92222 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原５１３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,920 円／平米 6万5,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万79 円／平米 6万6,381 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,789 円／平米 8万1,952 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原５１３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,847 円／平米 6万2,308 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,922 円／平米 6万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,930 円／平米 8万2,419 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92222 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡波佐見町宿郷字茅地ノ原５１３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,133 円／平米 5万6,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,881 円／平米 5万5,809 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,188 円／平米 7万6,660 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情