路線価 (2023) 長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田141-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 北松浦郡佐々町長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
価格時点	2023 年
駅名	佐々駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円／坪 1平米 5万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐々町及び隣接市等を含む商業地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の個人事業主及び法人である。役場周辺に形成された旧来型の商業地域であるが、佐々ＩＣ付近の急速な郊外型店舗の進出により、当該地域への顧客の流出が見られる。他方、長期化した地価下落により割安感が認められ、背後地人口の増加等のプラス要因もあり地価は底値圏から脱し上昇傾向にある。取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は佐々町及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者及び法人である。佐々町役場周辺に位置する既存の商業地域であり、周辺住宅地に対する相対的割安感により、需要は回復しつつある。佐々町は取引件数が少なく、取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引件数が少ないため広範囲から採用せざるを得なかったが、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、自己使用の低層店舗併用住宅が多く、賃貸市場が未成熟であるため非適用が相当と判断した。当該地域は取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、周辺標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は低層店舗併用住宅が標準的使用である地域で、かつ、自用の建物が大部分で貸家需要も乏しく賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐々駅北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに医院等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北松浦郡佐々町長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	役場に近い商業地域
街路	１１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は役場周辺の中心的商業地域であるが、近年は郊外型店舗との競合で顧客流出が見られる。長期下落に伴う割安感、業者等の高い相場観による潜在的需要等により地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)佐々町役場周辺に位置する既存の商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、周辺住宅地に対する相対的割安感から、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)佐々町においては、佐世保市のベッドタウン化に伴い人口が微増傾向である。
地域要因
(1)コロナ禍等による懸念事項はあるが、背後地人口の増加、業者、地主の高い相場観による潜在的需要等を背景に底値圏から上昇へ転じている。 (2)佐々町役場周辺に位置する既存の商業地域で、需要が旺盛な地域ではないが、周辺住宅地に対する相対的割安感から需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92222 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,354 円／平米 13万104 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,070 円／平米 16万2,225 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2317 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,518 円／平米 8万1,057 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,420 円／平米 8万733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,234 円／平米 15万6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,677 円／平米 14万4,396 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,010 円／平米 16万2,027 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,076 円／平米 18万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2324 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,948 円／平米 16万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万298 円／平米 16万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,737 円／平米 17万7,655 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情