路線価 (2023) 長崎県南松浦郡新上五島町相河郷字中町255-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 南松浦郡新上五島町長崎県南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２
価格時点	2023 年
駅名	相河停駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	159万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	159万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として新上五島町の住宅地域である。需要者の中心は町内の在住・在勤者で、島外からの転入者はほとんどない。近傍に「跡次トンネル」が開通し、前面道路は国道から町道となった。小規模画地の集落で、地縁的選好性が強く、需要は弱い。取引は極めて少なくその規模等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね新上五島町内の住宅地域であるが、地縁的選好性からその範囲は概ね新上五島町北部の旧有川町、旧新魚目町、旧上五島町内が中心である。需要者の中心は、町内の近隣居住者等にほぼ限定され、同一需給圏外からの転入者はほとんどいない。取引件数は極めて少なく取引される価格帯もバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。地価は離島の人口減少・高齢化等を反映して依然として下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 島外からの転入者は少なく賃貸需要も乏しいため、収益価格は試算しなかった。快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引事例に適切な補修正を施して求めた価格であり、市場の実需に裏付けられた規範性の高い価格である。近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする離島内の住宅地域であり、アパート等の共同住宅の需要はほとんどなく、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は困難であった。よって、本件では比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	相河バス停南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が密集する集落内の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南松浦郡新上五島町長崎県南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状を維持すると予測する。人口減少と高齢化等の進行により、需要は弱く、地価水準は今後も下落傾向が継続すると予測する。 (2)当該地域は小規模住宅が密集する旧国道沿いの住宅地域であるが、地域経済の低迷及び離島の過疎化による需要の減退から、地価は当分の間、下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)離島地域は人口の減少傾向等が顕著で不動産需要は弱い。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しており、観光も行動制限の緩和・旅行支援により回復傾向にある。
地域要因
(1)近傍に「跡次トンネル」が開通し、前面道路が町道となった。人口減少と高齢化が進行し、住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向が継続している。 (2)既成の住宅地域であり、人口減少及び高齢化の進行により、住宅地の需要は減退し、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92232 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南松浦郡新上五島町
地域	長崎県南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,058 円／平米 2万28 円／坪
推定価格 平米 坪	5,725 円／平米 1万8,927 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,248 円／平米 3万7,186 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92230 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南松浦郡新上五島町
地域	長崎県南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,025 円／平米 1万9,919 円／坪
推定価格 平米 坪	5,826 円／平米 1万9,261 円／坪
標準価格 平米 坪	1万478 円／平米 3万4,640 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2317 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,672 円／平米 1万8,752 円／坪
推定価格 平米 坪	5,485 円／平米 1万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	8,875 円／平米 2万9,341 円／坪
査定価格 平米 坪	8,960 円／平米 2万9,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情