土地路線価格
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路線価 (2023) 長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299 坪・平米

2023
路 線 価
長崎県 南松浦郡新上五島町
長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299番 (新上五島)
  • 周辺状況: 商業地 (小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域)
  • 青方停駅 から 70m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 長崎県 南松浦郡新上五島町長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299番
価格時点 2023
駅名 青方停駅 から 70m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
480万
(181 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 8万7,609
1平米 2万6,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
480万
(181 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 8万7,609 円/坪
1平米 2万6,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は新上五島町の商業地域であるが、周辺離島をも含む。需要者の中心は町内の店舗等を営む個人または法人で、外部からの転入者は少ない。近隣地域は背後人口の減少、経営者の高齢化、郊外型店舗の影響から商況は低下気味で需要は弱い。取引が極めて少なく、規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(2) 同一需給圏は新上五島町を中心とする近隣市町を含む商業地域の圏域である。需要者の中心は、町内の個人事業者が中心である。若年層の島外流出による人口減少、経営者の高齢化等が著しく、島内経済の低迷を反映して商業地の地価は依然下落傾向で推移しており、当分はこの傾向が継続すると予測する。取引自体が極めて少なく、取引される場合も縁故関係等の特殊事情を含むなど、取引価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、外部からの転入者は少なく、自用の建物が大部分である。賃貸需要は乏しく、賃貸市場は成熟していないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は取引事例に適切な補修正を施して求めた価格であり、市場の実需に裏付けられた規範性の高い価格である。近隣地域は自用の店舗及び店舗兼居宅を中心とする離島内の商業地域であり、テナント需要はほとんどなく、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は困難であった。よって、本件では比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 青方バス停北東方
距離 70 m
土地の状態
土地面積 54.7 坪 (181 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 南松浦郡新上五島町長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299番
標準地の範囲
100 m
西 50 m
30 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 16.5 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 11m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 0
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 0
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新上五島町の中心商業地域で、今後も概ね現状を維持すると予測する。背後人口の減少と経営者の後継者不足、郊外型店舗等の影響で商況は低下気味で需要は弱い。地価水準は今後も下落傾向が継続すると予測する。

(2)離島経済の景気低迷及び人口流出・過疎化等により空店舗も目立ち、周辺地域への新規店舗の出店計画はあるものの、全般的に地価は下落傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 8万7,609
1平米 2万6,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 8万7,609
1平米 2万6,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 8万7,609
1平米 2万6,500
前年から次年への変動率 -1.5 %
2022年
1坪 8万8,931
1平米 2万6,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 8万7,609
1平米 2万6,500
前年から次年への変動率 -1.5 %
2019年
1坪 8万8,931
1平米 2万6,900
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)離島地域は人口の減少傾向等が顕著で不動産需要は弱い。

(2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しており、観光も行動制限の緩和・旅行支援により回復傾向にある。

地域要因
(1)背後人口の減少と郊外型店舗の影響等で、需要は弱い。地価は依然として下落傾向が継続している。

(2)背後人口の減少、及び郊外型店舗の影響等により、商況は低下傾向にあり、地価は下落傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2332
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 南松浦郡新上五島町
地域 長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万249 円/平米
10万3 円/坪
推定価格 平米
2万8,337 円/平米
9万3,682 円/坪
標準価格 平米
2万8,915 円/平米
9万5,593 円/坪
査定価格 平米
2万8,900 円/平米
9万5,543 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2333
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 壱岐市
地域 長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万2,692 円/平米
10万8,080 円/坪
推定価格 平米
3万2,561 円/平米
10万7,647 円/坪
標準価格 平米
2万3,995 円/平米
7万9,327 円/坪
査定価格 平米
2万4,000 円/平米
7万9,344 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2334
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 五島市
地域 長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字新町2299番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
3万1,817 円/平米
10万5,187 円/坪
推定価格 平米
3万1,435 円/平米
10万3,924 円/坪
標準価格 平米
2万3,285 円/平米
7万6,980 円/坪
査定価格 平米
2万3,300 円/平米
7万7,030 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 11.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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