路線価 (2023) 秋田県秋田市寺内後城57-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市寺内後城５７番１２外
価格時点	2023 年
駅名	土崎駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (998 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (998 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円／坪 1平米 1万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内主要道路沿いの商業地域のほか、利用状況や地価水準的に事業所地域との関連性も認められる。需要者は県内外の法人が中心である。県内有数の幹線道路だが、中央分離帯や背後地勢等で市場競争力は劣る。ただ国道沿いとしては相当低廉な地価水準となり、また市内商業地域の出店や地価動向及び秋田港周辺での用地需要の高まりなどから、相応の需要は見込める。なお、用途や規模のばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は秋田市内の幹線道路沿いや準幹線道路沿いの路線商業地域や流通業務を中心とする地域である。主たる需要者は県内外の法人である。路線商業地域とは言え、背後が崖地である地勢等から面的な広がりが制約されており、繁華性は低く需要も少ないが、地価も相当低水準になり、又周辺の工業地域の地価が上昇している影響もあり、下落率は縮小している。画地規模がまちまちで、取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内路線商業地域は自用の店舗が中心で、かつ業種による建物の規模構造も様々であり、賃貸市場の熟成度が低く適正な賃料水準の把握は困難なため収益価格は試算できなかった。比準価格は、比準可能な地価水準の類似地域が少なくやや広域に及んだが、主要道路沿いの事例を中心に採用し、複数事例が相互に験証する市場性を反映した実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域を含め路線商業地域は、自己所有の店舗が主体である。当地域は南方向からの車両進入が不便な環境もあり、賃貸物件への需要もなく、賃貸市場が成立していない為、収益還元法は適用出来なかった。比準価格は、代替競争関係にある事例から求めたもので、市場動向を反映しており、実証的で説得力があるものと判断した。よって、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ土崎駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	301.9 坪 (998 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市寺内後城５７番１２外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	250 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	55 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道路は中央分離帯があり、また背後は高台で地勢的に広がりのない地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県内有数の幹線道路ながら対面側の状況や背後地勢などで市場競争力は劣る。ただ長期下落により、市内国道沿いの地価水準としては相当低く、相応の需要は見込めることから、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (2)国道沿いの沿道施設用地であり、利用状況は当面現状維持と予測。背後が崖地で、且つ中央分離帯により車両進入に難がある帯状の地域であるが、地価も相当低廉になって下落率も縮小し、今後は横ばいも予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナや国際経済情勢等の懸念材料はあるが、県内経済には持ち直しの兆しがみられ、当市では主要道路沿いを中心に引き続き出店等が見られる。 (2)商況を反映し路線商業地域を中心に需要は堅調である。コロナ禍で大きな影響を受けていた飲食店街は、一部を除き回復傾向にある。
地域要因
(1)国道沿いとしては既に相当低廉な地価水準となっており、商業需要のほか事業所用地等としての需要も見込め、地価は横ばいに転じたと判断する。 (2)背後が崖地の帯状の土地で、道路も分離帯がある為、他の路線商業地域に比し市場競争力が劣るが、地価も相当低廉となり下落率も縮小している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市寺内後城５７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,071 円／平米 6万3,049 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,488 円／平米 8万7,569 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,205 円／平米 6万186 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市寺内後城５７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,452 円／平米 5万7,696 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,815 円／平米 7万2,120 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,240 円／平米 6万301 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市寺内後城５７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万662 円／平米 6万8,309 円／坪
推定価格 平米 坪	3万457 円／平米 10万691 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市寺内後城５７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,639 円／平米 8万4,763 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,488 円／平米 9万4,181 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,620 円／平米 6万1,558 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情