路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区坪井4-239-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万3,078 円／坪 1平米 9万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に熊本市の中心市街地周辺部にあって利便性に優れた住宅地域一円である。需要者の中心は所得水準が比較的高い都心勤務の給与所得者層で、自己利用の居住用建物建設を目的とした取引が一般的である。なお、画地規模によってはマンション開発業者や不動産投資家等の参入も想定し得る。安全性、利便性、快適性等が取引における主要な判断基準である。近隣地域における画地規模が比較的多様なことから需要の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は、坪井、子飼、壺川、黒髪地区等を中心とする圏域である。主たる需要者は所得水準の高い個人等で、中心となる規模・価格帯は、規模についてはややバラツキが指摘されるが、土地で概ね総額１，５００～２，０００万円前後、土地建物総額で４，０００～４，５００万円前後である。街路が入り組んでおり、各画地の配置も雑然とするが、熊本市中心部への接近性に優れ規模がまとまれば賃貸マンション等の立地も見られる等、需要は概ね安定している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は収益用建物を想定するにはやや小規模で、事業収支の観点から現実的でない。よって、収益価格の査定は断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。以上より、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺においては一部で共同住宅等も見受けられるが、対象標準地の規模、間口、奥行等を勘案すれば、合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難であることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上熊本駅　東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域である。都心や利便施設等への良好な接近性を背景に、近年、中高層共同住宅の立地も漸進している。今後も小規模な画地の統合、建物の高層利用が進むものと予測する。 (2)熊本市中心部への接近性が良好な既成住宅地域で、生活利便性は高いものの街路が入り組んでおり、一般住宅のほかアパートや併用住宅等も混在する等、住環境はさほど高くない。当面の間現状を維持するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万3,078 円 1平米 9万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万3,078円 1平米 9万4,700円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土地需要も堅調。 (2)中央区の住宅地域については、低金利等を背景に利便性の高い地域を中心に人気が高く、住宅地需要は堅調。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は軽微で、利便性の高い住宅地域として高所得層を中心に購買意欲は底堅い。堅調な需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。 (2)市中心部への接近性に優る利便性の高い地域で、周辺において近年まとまった規模の画地には中高層の賃貸マンションの建設が相次いでいる。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,547 円／平米 26万9,594 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,230 円／平米 26万8,546 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,784 円／平米 31万3,356 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,324 円／平米 31万8,447 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,095 円／平米 32万996 円／坪
標準価格 平米 坪	11万966 円／平米 36万6,854 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,586 円／平米 28万2,947 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,127 円／平米 28万8,042 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,703 円／平米 31万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,001 円／平米 38万3,499 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,325 円／平米 38万1,264 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,997 円／平米 35万426 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,111 円／平米 21万5,257 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,214 円／平米 28万8,329 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,555 円／平米 32万2,517 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情