路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区本山4-214 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円／坪 1平米 8万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本市中央区本山、琴平本町等都心部への接近条件に優れた既成住宅地域一円である。主に熊本市南部地域居住者が需要層の中心と判断した。このところ発展著しいＪＲ熊本駅にもほど近く、利便性に優れた住宅地域で需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は６５坪程度の土地で総額１，７００万円前後と判断するが、より小規模な画地が選好される傾向も指摘される。 (2) 同一需給圏は、熊本市中央区を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。周辺エリア一帯では狭隘な街路も混在する既成住宅地域であるが、駅、小中学校をはじめとする生活関連施設へのアクセスに優れた立地特性を有し、近時における堅調な住宅地需要を背景として、地価水準は当面やや強含みで推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１，７００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は収益用建物を想定するにはやや小規模で、事業収支の観点から現実的でない。よって、収益価格の査定は断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。以上より、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模がやや小さく、かつ形状が不整形であることから、経済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難なため収益価格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、寮等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした既成住宅地域である。都心や熊本駅への接近性は良好で需要は底堅い。当面の間、地域要因に大きな変動は予測し得ないが、住宅地域としての成熟に伴って地価は堅調に推移するものと見込まれる。 (2)ＪＲ「熊本」駅や生活関連施設への接近性に優れた住宅地域である。今後も徐々に住宅地としてのポテンシャルを高めつつ、地価は安定的な住宅地需要を背景に当面やや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 26万5,802円 1平米 8万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 26万5,802円 1平米 8万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土地需要も堅調。 (2)足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。中央区内の土地取引件数は、直近一年半でみるとやや増加基調で推移している。
地域要因
(1)ＪＲ熊本駅周辺の発展要因が波及し、利便性の高い住宅地域として土地取得意欲は依然として底堅く、需給は安定的に推移している。 (2)ＪＲ熊本駅ビルが２０２１年４月に開業。今後も周辺エリアでのマンション開発等による居住人口の増加など、様々な波及効果が期待されている。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,996 円／平米 24万4,631 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,810 円／平米 24万7,322 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,774 円／平米 27万6,957 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,429 円／平米 20万6,390 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,311 円／平米 25万5,590 円／坪
標準価格 平米 坪	8万532 円／平米 26万6,239 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,960 円／平米 20万8,146 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,147 円／平米 20万8,764 円／坪
標準価格 平米 坪	8万442 円／平米 26万5,941 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,471 円／平米 27万9,261 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,405 円／平米 27万5,737 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,453 円／平米 30万2,344 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,881 円／平米 35万43 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,940 円／平米 29万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,121 円／平米 27万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情