路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区京町2-210-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,340万 円 (489 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7,240万 円 (489 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円／坪 1平米 14万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、居住環境が良好な従来から名声のある中央区京町・新屋敷・水前寺・大江等の住宅地域。需要者は熊本市内の富裕層、不動産開発業者・マンション業者等である。中心商業地に比較的近く、教育環境にも恵まれること等から、需要は堅調である。小画地の更地は２，５００万円程度であるが、土地は４，５００～５，５００万円前後、新築戸建物件は７，５００～８，５００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、熊本市中心市街地縁辺にある高級住宅地域と判定した。対象不動産が存する地域は、中心市街地との接近性等、高い利便性を有するほか、住環境としても閑静であり、富裕層を中心として人気が高く、土地需要は底堅く推移している。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は㎡単価１４万円～１６万円となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸マンション、共同住宅等の収益物件も混在し、分譲マンション、一般住宅の賃貸も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。特に、居住の快適性を重視する住宅地域であるので本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (2) 近隣地域及び周辺は、一般住宅と共同住宅が混在する地域であるが、利用の中心は自己利用目的の一般住宅であり、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていない。したがって低位に試算された収益価格の説得力は低く、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した比準価格の説得力は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上熊本駅　南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	147.9 坪 (489 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	市街地中心に近い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	従来から名声のある優良住宅地
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心にアパート等も見られる県道背後の住環境が良好な既成住宅地域である。市中心部・最寄り駅に比較的近い文教地区であるため、需要は安定しており、今後も地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は熊本市中心市街地に近接する住宅地域である。中心市街地との接近性に優れることに加え、住環境としても閑静で、富裕層を中心に今後も土地需要は底堅く推移するものとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はウィズコロナの下、基調的には持ち直しており、市中心部に比較的近い品等良好な住宅地の需要は堅調である。 (2)市内の住宅投資は全体として底堅く推移しているものの、建築資材の価格高騰等、全国的な物価高の影響が懸念される。
地域要因
(1)中心商業地に比較的近く、教育環境や住環境に恵まれた準優良住宅地域である。従来から富裕層に人気が高く、需要は堅調に推移している。 (2)利便性、住環境に優れる高級住宅地域であり、富裕層を中心として土地需要は底堅く、地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)規模がやや大きいが、需要は安定している。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万592 円／平米 33万2,557 円／坪
推定価格 平米 坪	15万380 円／平米 49万7,156 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,206 円／平米 50万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,001 円／平米 38万3,499 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,213 円／平米 38万894 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,311 円／平米 45万7,256 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,728 円／平米 49万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,396 円／平米 50万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	15万887 円／平米 49万8,832 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,228 円／平米 24万2,092 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,865 円／平米 49万5,454 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,926 円／平米 48万5,737 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情