路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区菅原町4-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区菅原町４番５
価格時点	2023 年
駅名	新水前寺駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,520万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、熊本市中央区を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。周辺エリアでは住宅地としての諸条件が相対的に優れていることから需要は安定的である一方で、出物が少ない需給状況下にあり、周辺では高値での取引も散見される。したがって地価水準はコロナ禍にあっても当面強含みで推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地は約３００㎡程度で総額は３，０００万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は、熊本市中央区を中心とした住宅地域。主な需要者は、賃貸経営目的の事業者等もみられるが、自用での居住目的の個人が中心である。公共施設へも接近しており、住環境が良好なため、需要は安定的に推移している。中心価格帯は画地規模によりバラツキがあるが、６０坪前後２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　元本価格に見合う賃料水準が市場形成されていないことから収益価格は低位に求められた。近隣地域においては。利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、収益価格は参考に留めることとし、同一需給圏内の規範性が高い事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺には賃貸マンション等も見受けられるが、主な需要者は自己利用の個人であり、住居の快適性・利便性を重視しており、取引の意思決定においては、類似不動産の取引価格が重要な判断要素となるため、比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新水前寺駅　南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区菅原町４番５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無し
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性に優れた住宅地域であり、今後も良好な居住環境を維持するものと予測される。地価は堅調な住宅地需要を背景にコロナ禍のなかでも底堅く推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心に共同住宅等もみられる住宅地域。住環境も良好なため土地価格は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による取引活動の停滞が一部にみられるものの、金融緩和の拡大等により、不動産市況は底堅い推移が続いている。 (2)熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人消費等も持ち直している。
地域要因
(1)熊本市中心部や新水前寺駅、電車通りや小学校等の利便施設との接続性に優れ、その利便性から住宅用地需要は高まりを見せており、地価は強含む。 (2)特段の変動はないが、利便施設への接近性も良好であり住環境に恵まれた地域であり、堅調な地価需要を背景に地価は強含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区菅原町４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万775 円／平米 30万102 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,429 円／平米 35万1,854 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,613 円／平米 35万5,769 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区菅原町４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,901 円／平米 36万9,945 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,884 円／平米 38万9,725 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,362 円／平米 35万4,939 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区菅原町４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,001 円／平米 40万29 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,259 円／平米 41万800 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,046 円／平米 37万424 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区菅原町４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,814 円／平米 39万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,755 円／平米 41万2,440 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,278 円／平米 34万8,049 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情