路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区上通町1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区上通町１番１６
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 353万7,420 円
1平米当たり	1平米 107万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億2,100万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億2,100万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 413万2,500 円／坪 1平米 125万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下通・上通・通町筋・新市街アーケード商店街及びその周辺部を圏域とする熊本市の中心商業地域。需要者の中心は、県外の全国展開を図る資本力のある法人事業者及び県内の法人及び個人事業者であったが、長引くコロナ禍の影響で空き店舗が増加し、依然として中心商業地の取引は減少している。取引規模はまちまちで、取引価格にも幅があるが、土地建物の投資総額は数億円規模が多い。 (2) 同一需給圏は上通、下通、新市街アーケード商店街及びその周辺部を圏域とする熊本市の中心商業地域である。需要者の中心は全国展開をする大手法人事業者や地元の法人・個人等である。古くから自己使用の店舗又は貸店舗を営んでいる所有者が多く出物は少なく、また昨今の新型コロナの終息が見通せず、取引市場に及ぼす影響について不透明な状況が続いており、空室も概ね増加傾向にある。ばらつきはあるが、土地建物の投資総額は数億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の多くは収益性を重視する法人事業者であるが、収益価格の算定に当たっては想定条件を多く含み、やや精度が劣る。よって、類似地域の複数の取引事例を基礎とし、市場の実態を反映する比準価格の精度がより高いものと判断した。よって、現実の取引事例を基礎として求めた比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さらに指定基準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は飲食や物販等の出店需要はあるものの、古くから自己使用の店舗や貸店舗を営んでいる所有者が多く出物が少ないことから、一般的な賃料水準から求められる投資採算性から求めた価格よりも、希少性を加味した高い取引価格で取引されるケースが多いため、収益価格が実態的な取引価格に比較して低位に求められる傾向がある。したがって比準価格を中心に、収益価格も比較考量し、指定基準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上熊本駅　南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の小売店舗が建ち並ぶアーケードの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区上通町１番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	30 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食・物販店舗の多い上通アーケード街である。コロナ禍の影響が和らいでいるため、人の往来は回復傾向にあるものの、空店舗は減少しておらず、当分の間、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (2)郊外型店舗等との競合により商環境は厳しさを増しており、また桜町再開発や新型コロナの影響もあり、空室率が上昇する等、発展的要因は見られず、地価は下落基調で推移しているものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 426万4,740 円 1平米 129万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 439万6,980 円 1平米 133万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
前年から次年への変動率 -4.6 ％
2022年	1坪 433万860円 1平米 131万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
前年から次年への変動率 -4.6 ％
2019年	1坪 433万860円 1平米 131万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はコロナ禍の影響が和らぎ、基調的には持ち直しているが、中心商業地域に於いては空店舗が増加し、取引は減少している。 (2)昨今の新型コロナの終息は現時点では見通せず、特に店舗等が集積する上通、下通、新市街等の中心商業地にあっては、影響の程度は大きい。
地域要因
(1)飲食・物販店舗の多い上通アーケード街であるが、コロナ禍に伴う空店舗の増加、ＪＲ熊本駅の複合商業施設への店舗移転等が見られる。 (2)出店需要は一定程度認められるが、桜町再開発事業等により、歩行者通行量等にも影響し、徐々に市街地の中心は下通・新市街方面に移動しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上通町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万1,021 円／平米 492万9,315 円／坪
推定価格 平米 坪	146万2,692 円／平米 483万5,660 円／坪
標準価格 平米 坪	153万9,676 円／平米 509万169 円／坪
査定価格 平米 坪	151万 円／平米 499万2,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上通町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,675 円／平米 326万1,948 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,754 円／平米 299万7,729 円／坪
標準価格 平米 坪	120万9,005 円／平米 399万6,971 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上通町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万7,169 円／平米 339万5,821 円／坪
推定価格 平米 坪	96万8,474 円／平米 320万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	141万1,770 円／平米 466万7,312 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上通町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,096 円／平米 179万2,169 円／坪
推定価格 平米 坪	57万1,157 円／平米 188万8,245 円／坪
標準価格 平米 坪	110万9,043 円／平米 366万6,496 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情