路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区花畑町12-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区花畑町１２番６外
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万6,086 円 1平米 63万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に下通及び新市街アーケード背後に位置する商業地域である。典型的需要者は資金力のある事業法人、投資家等である。近隣地域及び周辺地域はコロナ禍により大幅な売上減となった飲食店舗街であるが、このところ人流増、空き店舗の減少傾向も指摘され、最悪期は脱しつつある。さらに、菊陽町への大手半導体工場進出を契機として企業立地や設備投資が相次ぐなか、当県を代表する中心商業地域として将来性を見込んだ高値取引も散見される。 (2) 同一需給圏は、アーケード街背後の飲食店街を中心に、熊本市中心部に位置する商業地域の範囲と判定した。需要者は、資金力を有する地元法人及び個人事業者を中心として、県外の法人、投資家等に及ぶ。中層の飲食店ビルを中心とする繁華な商業地域であるが、コロナ禍にあって客足は回復途上である。開発・整備が続く桜町・花畑地区に近接し、今後の発展的な外部要因も見込まれるが、不動産市況は様子見姿勢の状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸物件も多い都心部に位置し、賃貸市場の成熟度は比較的高いが、賃料の遅行性や収益性を上回る不動産投資のメリット等もあって、収益価格は低く求められたと判断した。一方、比準価格は対象地の属する不動産市場の動向を反映し、より実証的である。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、賃貸物件が多く見られる地域であるが、収益価格は試算の過程において想定要素を多分に含み、収益価格の信頼性には限度がある。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区花畑町１２番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は都心部にあって飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍を背景とした人流減少、テナント撤退等は最悪期から脱し、徐々に回復基調にある。県内景気拡大を受け、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)熊本市中心部の飲食店街である。感染症の経済への影響が和らぐ中、地価は暫く概ね横ばいで推移するものと予測する。近年のホテル竣工等の周辺地域の発展もあり、感染症終息後には早期の需要回復が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 212万2,452 円 1平米 64万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 208万6,086円 1平米 63万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 208万6,086円 1平米 63万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ陽性者数の定期的な増減が見られるなか、人流の回復傾向は顕著で、将来的収益獲得力の向上を見越した不動産の高値取引も散見される。 (2)感染症による厳しい状況が緩和される中で、景気は持ち直している。但し、海外景気の下振れや物価上昇、感染者数の拡大等の下押しリスクがある。
地域要因
(1)コロナ禍による活動自粛等の影響は残るものの、人流回復、テナントの新規出店動向も見られる。公的支援策の剥落による影響を注視する必要がある。 (2)感染症による経済への影響が和らぐ中、客足の回復がみられてきている。但し、感染症の拡大懸念等を繰り返し、地価は弱含み乃至横ばいで推移。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区花畑町１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,116 円／平米 153万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,495 円／平米 189万2,668 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,196 円／平米 208万6,734 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区花畑町１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,428 円／平米 114万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,074 円／平米 113万7,509 円／坪
標準価格 平米 坪	65万2,892 円／平米 215万8,461 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区花畑町１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万7,060 円／平米 204万 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,144 円／平米 210万3,092 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,570 円／平米 212万4,336 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情