路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区中央街4-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区中央街４番３０
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万7,398 円 1平米 58万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 190万7,562 円／坪 1平米 57万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市中心部に位置する商業地域、すなわちアーケード街及びその周辺地域を含む圏域と判定した。需要者は、資金力を有する地元法人及び個人事業者を中心として、県外の法人、投資家等に及ぶ。店舗や事務所ビルが多数を占める。コロナ禍にあって、不動産市況は様子見姿勢の状況にあるが、先行投資的な不動産取得も一部みられる。市場の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、熊本市中心部に位置するアーケード街及び当該アーケード街の周辺地域を含む圏域であると判定した。需要者の中心は県内外の法人のほか、個人投資家等が想定される。桜町地区における発展的動向の影響等も期待されるものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等により、市場には不透明感等が存し、総じて需要は低調であると判断される。なお、取引規模及び価格共に相当程度のバラつきが認められるため、市場の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、賃貸物件が多く見られる地域であるが、収益価格は試算の過程において想定要素を多分に含み、収益価格の信頼性には限度がある。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等より収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅北東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区中央街４番３０
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊本市中心部の商業地であり、感染症等の影響により、地価は暫く弱含み乃至横ばいで推移するものと予測する。多様な用途の土地利用が見込まれる商業地で、感染症終息後には早期の需要回復が期待される。 (2)熊本市中心部の商業地であり、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等による商業需要の停滞等を踏まえ、地価は当面若干の弱含みで推移するものと予測するものの、一方で桜町地区等における発展的動向も期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による厳しい状況が緩和される中で、景気は持ち直している。但し、海外景気の下振れや物価上昇、感染者数の拡大等の下押しリスクがある。 (2)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。
地域要因
(1)感染症の拡大懸念等が残るものの、感染症による経済への影響は和らぎ、客足の回復がみられてきている。地価は弱含み乃至横ばいで推移。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大の影響等による商業需要の不透明感等を踏まえ、地価は若干の弱含みで推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区中央街４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万1,730 円／平米 271万6,639 円／坪
推定価格 平米 坪	82万1,730 円／平米 271万6,639 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,067 円／平米 203万3,412 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区中央街４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,826 円／平米 108万7,099 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,362 円／平米 120万7,887 円／坪
標準価格 平米 坪	58万8,345 円／平米 194万5,069 円／坪
査定価格 平米 坪	58万8,000 円／平米 194万3,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区中央街４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,566 円／平米 111万2,687 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,566 円／平米 111万2,687 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,248 円／平米 199万7,644 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区中央街４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万644 円／平米 198万5,729 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8,553 円／平米 168万1,276 円／坪
標準価格 平米 坪	59万654 円／平米 195万2,702 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情