路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区下通1-3-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区下通１丁目３番３
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 661万2,000 円
1平米当たり	1平米 200万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億8,000万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億8,000万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 783万5,220 円／坪 1平米 237万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部のアーケード街及びその周辺エリアを主とする商業地域である。主な需要者としては、県内外の法人事業者・不動産業者が想定される。県下を代表する商業地域としてのブランド力は健在で、コロナ禍の影響が徐々に和らぐなか、地価は今後の本格的な市況回復を見据え、当面底堅く推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は熊本都心に位置する商業地域の圏域で、特に下通・上通・新市街のアーケード街との代替競争関係が強い。主たる需要者は、県内外の法人や地元不動産業者等が中心で、相対的希少性から取引が限定されており需要の中心となる標準的な規模・価格帯の把握は困難。近隣地域周辺は、県下随一の繁華街でコロナ禍の影響等により繁華性・収益性の低下が指摘されるが現在はやや回復傾向。供給側の強気姿勢に変化はないものの、需要は総じて弱含みと判断。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市中心部に位置する商業地域（アーケード商店街）であり賃貸市場の成熟度は相対的に高いものの、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと等から、現実に生起した取引事例から求められた比準価格をより市場の実態を反映した規範性が高いものとして重視し、収益価格を関連付けて調整を行い、前年指定基準地等の価格との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は県内随一の繁華性を誇る下通アーケード街に位置し、賃貸テナントが大半を占めるものの、収益価格には想定要素が多分に含まれ、これら想定要素の僅かな変動で求められる価格は大きく変動する等から、収益価格の説得力には限界がある。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　北東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ繁華な中心商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区下通１丁目３番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に位置する繁華街である。昨今のコロナ禍における店舗収益力の低下が指摘される一方、県下を代表する商業地域としてのブランド力は健在であり、地価は当面底堅く推移するものと予測する。 (2)コロナ禍の終息を見据え、歩行者通行量は回復傾向にあるものの依然空テナント等が散見され収益性の低下は続いている。アーケード入口の複合商業施設の開業も迫っている等、繁華性の回復等が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 796万7,460 円 1平米 241万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 796万7,460円 1平米 241万円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。中央区内の土地取引件数は、直近一年半でみるとやや増加基調で推移している。 (2)コロナ禍の影響等により、中心商業地は全体的に顧客減少、空室率増加等が認められ新規需要は弱含みであるが、やや回復傾向にある。
地域要因
(1)近傍の熊本パルコ跡地で建設中の商業施設は今春竣工予定。コロナ禍で増加した中心商業地の空き店舗も足元では改善の兆しが窺われる。 (2)コロナ禍の下、空テナントが増加し繁華性・収益性の低下が続いた。アーケード入口の複合商業施設の開業も迫るる等、繁華性の回復等が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)１階及び２階部分すべてが空室で令和３年５月１６日以降テナント募集となっている状態が継続。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区下通１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	252万733 円／平米 833万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	257万1,095 円／平米 850万40 円／坪
標準価格 平米 坪	252万681 円／平米 833万3,371 円／坪
査定価格 平米 坪	239万 円／平米 790万1,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区下通１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,116 円／平米 153万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,217 円／平米 189万8,361 円／坪
標準価格 平米 坪	254万783 円／平米 839万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	241万 円／平米 796万7,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区下通１丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万1,021 円／平米 492万9,315 円／坪
推定価格 平米 坪	146万2,692 円／平米 483万5,660 円／坪
標準価格 平米 坪	270万8,689 円／平米 895万4,926 円／坪
査定価格 平米 坪	257万 円／平米 849万6,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情