路線価 (2023) 秋田県秋田市御所野地蔵田2-1-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市御所野地蔵田２丁目１番５
価格時点	2023 年
駅名	四ツ小屋駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,170万 円 (714 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,170万 円 (714 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域一帯で、特に幹線街路沿いの商業地域と代替競争関係が認められる。需要者の中心は店舗等を展開する県内外の法人及び個人事業者。県内最大の複合大型商業施設に隣接し金融機関が立地するなど、御所野ニュ－タウン内の住民を顧客としている。御所野地区の安定した顧客基盤を持つ商業地域であり、需給は均衡している。画地規模や接面街路の状況により取引総額も様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は秋田市内の中心商業地域を除く商業地域及び商住混在地域一円。主な需要者は店舗、営業所等を展開する県内外の法人又は個人である。秋田県内を代表する大型ＳＭに隣接し優位性は高い。また、周辺では住宅需要が多く、未だ宅地分譲があるなど、地域全体の不動産需要は安定している。近隣及び周辺の商業エリアに空地がないこと等から取引は少なく、業種、業態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗、事務所等が多い商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。比準価格は幹線街路沿いの商業地の事例を中心に採用して求めたもので、地区内での立地条件や市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本件では自用目的での取引が大半である地域の特性を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は周辺事例の中から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。一方、収益価格は当地域が自用の店舗等がほとんどで賃貸市場が成立しておらず、適正な賃料の把握が困難であることから試算できなかった。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ四ツ小屋駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	216 坪 (714 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、医院、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市御所野地蔵田２丁目１番５
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	230 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	33 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「イオンモール秋田」の西側市道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)イオンモ－ルに隣接する商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。イオンやニュ－タウン内の住民を顧客とする地域であり、需給環境は安定しており、当面、地価は横這いで推移すると予測する。 (2)大型ＳＭに隣接する商業地域で空地等もないため、当面は現状を維持すると予測する。潜在的な需要は見込めるものの、顧客吸引力が強い大型ＳＭが隣接することから、地価は、概ね横這いで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンション建設が進む秋田駅前は秋田芸術劇場（ミルハス）の開館もあり、人出は回復しているが、コロナ禍の影響が大きい飲食店舗の客足は減少。 (2)県内景気は回復までには至っていないものの、市中心部や幹線道路沿いの地域では事業用不動産に対する需要は安定している。
地域要因
(1)御所野ニュ－タウン内の商業地域。金融機関、店舗等が建ち並び、背後住宅地域の需要も活発であり、地価は横這いで推移している。 (2)大型商業施設に隣接している優位性により空地や空店舗が見られず、また周辺住宅需要も堅調であり、地価も安定傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調秋田Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野地蔵田２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,589 円／平米 13万881 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,483 円／平米 14万3,755 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,011 円／平米 14万5,500 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調秋田Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野地蔵田２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,580 円／平米 14万769 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,662 円／平米 18万713 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野地蔵田２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,863 円／平米 19万4,601 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,122 円／平米 21万1,987 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,465 円／平米 14万389 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野地蔵田２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,860 円／平米 18万7,979 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,767 円／平米 22万7,344 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,240 円／平米 13万9,645 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情