路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区上林町1-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区上林町１番２５外
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万8,930 円／坪 1平米 40万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は上通・下通・新市街アーケード商店街の背後商業地及びその周辺一帯の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人事業者及び個人投資家等である。近隣地域内では震災後の建替商業ビルが稼働し始め、また北側隣接地域には大型オフィスビルも竣工・稼働している。取引件数はやや減少しているものの、高めの価格での取引もみられる。取引規模はバラツキが多く、取引価格にも幅があるため、需要の中心帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、熊本市中心商業地及びその縁辺部の商業地域と判定した。主な需要者は資金調達力のある法人・投資家等である。物販、飲食等の様々な業態の店舗が存しており、取引の対象である不動産の規模・類型・建物の状況、需要者の資金力、不動産の収益力等で成約金額は大きく異なっているため、需要の中心となる価格帯の明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　商業テナントビルを中心とする商業地域であるが、実際の取引価格を見ると、一般的な賃料水準を基礎とした収益価格よりも高い価格で取引されており、収益価格の説得力はやや劣るものと思料される。したがって市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、熊本市中心市街地に所在するため賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いものの、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと及び類似地域内において収益物件以外の取引も散見されること等から、現実に発生した取引事例から求められた比準価格をより規範性が高いものとして採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区上林町１番２５外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無し
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上通アーケード街に連続する中層の飲食店舗ビルが多い商業地域である。北側隣接地域には大型オフィスビルが竣工・稼働し、近隣地域内にも商業テナントビルが竣工するなど、今後も地価は底堅く推移するものと予測。 (2)近隣地域は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。堅調な不動産投資需要等を背景に、地価はやや上昇傾向が持続すると予測するが、コロナ禍による経済状況の変化に注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万5,378 円 1平米 41万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 131万2,482円 1平米 39万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 131万2,482円 1平米 39万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による取引活動の停滞が一部にみられるものの、金融緩和の拡大等により、不動産市況は底堅い推移が続いている。 (2)熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるものの、コロナ禍等により事業収益が悪化した業種の多い中心商業地域は当該需要に陰りがみられる。
地域要因
(1)近隣地域のある並木坂通りは、隣接地域に大型オフィスビルが竣工し、地域内にも新規の商業ビルがみられるなど、需要動向は堅調である。 (2)並木坂沿いの中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、飲食店も存するものの、コロナ禍による悪影響は軽微であり、地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)商業収益等に影響を与える特段の要因変動は認められない。 (2)特になし

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上林町１番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,428 円／平米 114万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,074 円／平米 113万7,509 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,612 円／平米 135万4,177 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上林町１番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,566 円／平米 111万2,687 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,259 円／平米 112万1,590 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,733 円／平米 135万4,577 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上林町１番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,826 円／平米 108万7,099 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,824 円／平米 121万2,720 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,749 円／平米 138万4,384 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区上林町１番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万644 円／平米 198万5,729 円／坪
推定価格 平米 坪	51万56 円／平米 168万6,245 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,045 円／平米 134万8,997 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情