路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区大江5-17-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
価格時点	2023 年
駅名	新水前寺駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,150万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	9,080万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円／坪 1平米 25万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市中心市街地縁辺部の幹線道路及び近隣商業地域で、需要者には同一需給圏内に地縁性を持つ事業者を中心として、県外企業等の営業拠点としての事業者も想定される。近年、事務所需要のほか、学習塾や事業収益に見合う一定規模以上の画地はマンション開発等の需要も見られる。市場の中心となる価格帯は、画地規模や事業計画等により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、市内の幹線的街路に沿接する商業地域を中心とする圏域である。主な需要者は店舗、事務所利用等を目的とした個人・法人事業者等と判断される。コロナ禍の現状にあっても事業用地、マンション用地ともに適地確保の需要は引き続き堅調であり、また居住用投資物件についても富裕層の相続税対策を目的とした購入等を含め、引き合いは強い。需要の中心となる価格帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ、明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿いの代替競争関係の強い取引事例から試算したもので説得力を有する。収益価格は本件のような商業地においては重視されるべき価格であるが、試算の過程において想定要素を多分に含み、収益価格の信頼性には限度がある。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の取引市場を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は幹線的街路に沿接する商業地域であるが、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと、また元本と果実の相関性がやや稀薄であること等から、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格をより重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新水前寺駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	106.5 坪 (352 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	主要県道（通称：電車通り）沿いの商業地域
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)電車通り沿いの商業地であり、良好な利便性から学習塾やマンション需要も強く、多様な土地需要が見られる。安定した人気の背後住宅地を抱え、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。 (2)市中心部近郊の通称電車通り沿線の商業地域であり、優れた立地特性を持つ商業地域として安定的な市場競争力を維持しつつ、地価は当面強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による厳しい状況が緩和される中で、景気は持ち直している。但し、海外景気の下振れや物価上昇、感染者数の拡大等の下押しリスクがある。 (2)足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。中央区内の土地取引件数は、直近一年半でみるとやや増加基調で推移している。
地域要因
(1)主要県道沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。地域要因に格別の変化はない。コロナ禍の影響は小さく、地価は堅調に推移。 (2)好立地として定評のある通称「電車通り」沿線であり、引続き需要は堅調。画地条件によってはマンション素地としての引き合いも見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,860 円／平米 56万1,557 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,733 円／平米 60万7,421 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,894 円／平米 87万9,046 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,652 円／平米 78万5,678 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,326 円／平米 74万1,622 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,012 円／平米 88万6,048 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,463 円／平米 57万3,469 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,663 円／平米 56万906 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,043 円／平米 86万9,620 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,917 円／平米 53万5,298 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,685 円／平米 60万3,957 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,378 円／平米 87万4,034 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,242 円／平米 78万4,322 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,783 円／平米 83万5,701 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,316 円／平米 87万523 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情