路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区水前寺5-91 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地が接面する市道沿いを中心に水前寺地区及びその周辺地域等の準幹線道路沿い等の商業地域等に及び、需要者層は、店舗経営等を望む法人事業者等が中心である。地域内に商業収益性に影響を及ぼす格別の変動要因は見当たらないものの、商業背後地に優良住宅地域を擁すること等から安定的な土地需要を有する。なお、顕在化した土地取引等について、取引規模・総額にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、熊本市内の準幹線道路沿いに位置する商業地域が中心と判定され、特に熊本県庁周辺の商業地域との代替・競争関係が強い。主たる需要者は、個人事業者や地元法人等が中心であるが、規模の大きい画地についてはマンション開発業者等の市場参加も想定される。画地規模にバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難な地域であるが、県内屈指の高級住宅地域を背後に抱え、需要は堅調で背後住宅地価格と連動して地価形成がなされている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は賃貸物件の他に自用の店舗や住宅等が比較的多く見られる地域であり、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺には賃貸マンションや賃貸ビル等が見受けられるものの、自社利用の取引や分譲マンション等も多い等収益性を反映した価格形成はなされておらず、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって同じ水前寺地区にて生起した代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は店舗、営業所等が見られる市道沿いの商業地域である。商業背後地に優良住宅地域を擁し、安定的な土地需要を有すること等から、土地価格は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)準幹線道路沿いに形成された店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、繁華性はさほど高くはないものの県内屈指の高級住宅地域を背後に有すること等から需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症による影響は、回復傾向にある中心商業地等への影響が残るものの、全般的には商業地への土地需要は堅調に推移している。 (2)中央区の幹線道路沿いの商業地は、堅調な需要を背景に不動産市場は安定しており、地価上昇局面が続いている。
地域要因
(1)地域内に格別の変動要因はないものの、商業背後地に優良住宅地域を擁し、安定した土地需要を有すること等から、地価は上昇傾向で推移している。 (2)特段の変動はないが、商業利用のみならずマンション立地性も高いことから規模がまとまれば高値での取引も予測される等需要は高い。
個別的要因	(1)近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,463 円／平米 57万3,469 円／坪
推定価格 平米 坪	17万159 円／平米 56万2,546 円／坪
標準価格 平米 坪	17万159 円／平米 56万2,546 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,237 円／平米 34万7,914 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,079 円／平米 35万697 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,515 円／平米 50万7,521 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,338 円／平米 29万5,351 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,890 円／平米 39万6,356 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,684 円／平米 54万4,445 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万244 円／平米 46万3,647 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,391 円／平米 54万171 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,632 円／平米 52万4,437 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情