路線価 (2023) 熊本県熊本市東区沼山津3-1730-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
価格時点	2023 年
駅名	新水前寺駅 から 5900m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	949万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	950万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万426 円／坪 1平米 5万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋津地区を中心とした熊本市東部の住宅地域及び隣接する益城町西部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、近隣に農地を所有している農業従事者や市中心部に勤務先を有する勤労者等であると思料する。旧来からの街路が残り、地縁的選好性の強い地域であり、土地に対する需要層は限定されている。土地は９００～１，４００万円程度の物件が需要の中心になると思料する。新築の戸建物件はあまり見受けられない。 (2) 同一需給圏は、秋津小学校区を中心に熊本市東部に位置する住宅地域で、需要者は市内居住者のほか、当地域に地縁がある一次取得者層が中心となる。沼山津地区は、街路及び街区が整備されておらず旧来の住宅が多く残り、当該地区の分譲価格は、地価上昇が続く周辺の花立・桜木地区と比べると値頃感が認められる。土地は１０００万円前後で、新築の戸建物件は２８００万円から３０００万円程度が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心の住宅地域であり、規模が大きい画地では共同住宅も見られるが、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は現実的でない。市場参加者は、地域の特性、画地条件、価格水準などを重視して購入の意思決定を行うことから、当該要因を十分に反映・検討した比準価格は、実証的であり説得力が高い価格である。本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新水前寺駅南東方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東部に位置する戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。古くからの地縁的選好性の強い地域であることから、地価はほぼ横ばい～やや下落傾向と予測する。 (2)一般住宅のほか一部農地も残るため農家集落の性格が残る地域だが、小規模開発を中心とした住宅供給が行われており、隣接地区を含め住宅需要は堅調なことから、地価は安定的に推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万426 円 1平米 5万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材価格高騰等により住宅価格は上昇しているものの、人気のある地域の宅地需要は継続しており、全般的に不動産市場は堅調に推移している。 (2)資材高騰による住宅価格上昇の余波から、地価水準に値頃感がある地域への需要は増しており、秋津小校区の人口・世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)農家集落的な雰囲気が残る秋津地区のやや街路条件の劣る住宅地域。地縁的な需要者に限定されており、住宅地に対する需要は弱含みである。 (2)農家集落の性格が残る地域であるが、小規模開発を中心とした住宅供給が行われており、周辺地区と比較した値頃感から需給動向は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,258 円／平米 22万8,967 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,967 円／平米 22万4,699 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,725 円／平米 19万7,451 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１益城０８５７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,828 円／平米 16万4,731 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,346 円／平米 17万6,362 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,686 円／平米 19万4,016 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,741 円／平米 16万4,444 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,717 円／平米 16万1,058 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,677 円／平米 18万762 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,356 円／平米 16万9,783 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,810 円／平米 16万4,672 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,474 円／平米 18万6,703 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１益城０８５７２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,575 円／平米 19万343 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,579 円／平米 18万7,050 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,734 円／平米 19万869 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情