路線価 (2023) 熊本県熊本市東区京塚本町1786-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,483 円 1平米 9万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,136 円／坪 1平米 9万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京塚本町や尾ノ上地区等を中心とする熊本市東部の住宅地域と判定した。需要者は、熊本都市圏在住の勤労者世帯が中心である。近隣地域及びその周辺地域は、街路の配置や各画地の配置の整然性に優れるなど居住環境の良好な住宅地域であり、幅広い世代からの安定した需要を維持している。市場における中心的な価格帯は、規模の小さな画地が多く、土地のみで１，２００万円～１，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、熊本市東区内、国道５７号線東バイパスの背後の住宅地域で、標準地の存する熊本市東区京塚本町の外、三郎、尾ノ上エリア等。主たる需要者層は、比較的画地規模が小さく総額が低いことから、一次取得層から買い替え目的の年配層まで幅広い。中心となる価格帯は、標準的規模の戸建住宅の場合、土地が１，２００万円から１，５００万円程度、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模が小さく、収益物件の想定は経済合理性に欠けるため、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地域要因の比較や個別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。したがって、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には、共同住宅は見られるものの、対象標準地は画地規模が小さく、収益性の観点から共同住宅の建築を想定することは困難であることから、収益価格は算出しなかった。本件では、実証性があり説得力の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、前年価格からの検討を行った上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、幅広い世代からの需要が認められるため、今後も安定的な需要を維持すると予測する。 (2)近隣地域は、筆界未定地が多く、未舗装の私道が散在し、道路判定が厳しいところはあるが、区画整然としており、土地の需給は引き締まっていることから、引き続き地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,483 円 1平米 9万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,136 円 1平米 9万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,483円 1平米 9万2,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 30万3,160円 1平米 9万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,136円 1平米 9万2,600円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 30万3,160円 1平米 9万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰により買い控えも見られるが、東区の人口は微増傾向で推移しており、全般的に堅調な需要を維持している。 (2)熊本市東区の人口は横ばいから微増傾向、一昨年来のウッドショックに加え円高等に起因する建築費高騰による供給制約から需給はタイトである。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域であり、街路条件や居住環境に優れるため、需要者の選好性は高く、安定した需要が認められる。 (2)旧来からの既成戸建住宅地域で、格別の変動要因はないものの、利便性が良好で、画地規模が小さいことから、総額が抑えられ幅広い需要が底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,662 円／平米 34万6,013 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,782 円／平米 32万9,879 円／坪
標準価格 平米 坪	9万876 円／平米 30万436 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,037 円／平米 32万7,416 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,922 円／平米 32万424 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,609 円／平米 30万2,859 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,593 円／平米 29万6,194 円／坪
推定価格 平米 坪	8万803 円／平米 26万7,135 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,781 円／平米 29万6,816 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,935 円／平米 28万795 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,262 円／平米 27万8,570 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,390 円／平米 30万2,135 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情