路線価 (2023) 熊本県熊本市東区長嶺南4-2178-545 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 4900m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,730万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円／坪 1平米 8万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は託麻地区を中心とした熊本市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部に勤務先を有する勤労者等であると思料する。商業施設・医療施設等の生活利便性やバス路線等の交通利便性に優っている地域であり、土地に対する需要層は堅調である。画地規模にもよるが、土地は１，８００～２，８００万円程度、新築の戸建物件は４，０００～５，０００万円程度の物件が需要の中心になると思料する。 (2) 同一需給圏は長嶺エリアを中心として広がる熊本市東部の住宅地域一帯と判断。主な需要者は自己用住宅地の取得を望む比較的所得水準の高い層が中心である。周辺には各種利便施設が連たんする幹線道路に近接しており、近年更に充実しつつある。当地域は選好性は高いものの、供給物件は少なく、地価水準は強含みを維持すると予測。市場の中心価格帯は、更地で２５００万円、新築の戸建物件で４５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準の形成が困難な状況が続いており、収益価格は低位に試算された。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性等を重視する地域である。又、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は、長嶺地区を中心とする適切な事例を採用し、市場動向を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅北東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東部郊外部に位置する幹線道路背後の住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。住環境、生活利便性に優れた地域で住宅地に対する需要は底堅いことから、地価は上昇傾向と予測する。 (2)幹線道路、各種利便施設に近い居住環境が良好な住宅地域である。尚、周辺商業施設は近年、更に充実しつつある。売り物件の少ない地域であり、需要過多の状態が続いている為、地価は強含みに推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材価格高騰等により住宅価格は上昇しているものの、人気のある地域の宅地需要は継続しており、全般的に不動産市場は堅調に推移している。 (2)県内はコロナ禍の規制緩和等により、各消費行動は活性化しつつある。東区では直近人口の微増傾向が続いており、土地需要は安定している。
地域要因
(1)人気のある長嶺小校区の住宅地域。住環境が良く、各種利便施設への接近性にも優れており、住宅地に対する需要は堅調に推移している。 (2)幹線道路、商業施設に近く、利便性、住環境に優れる選好性の高い地域である。供給は限定的な為、地価水準は強含みに推移すると予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,335 円／平米 25万5,670 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,303 円／平米 28万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,146 円／平米 27万4,881 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,448 円／平米 28万9,103 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,591 円／平米 28万6,270 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,468 円／平米 27万2,639 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,706 円／平米 26万202 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,650 円／平米 26万3,323 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,861 円／平米 26万714 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,617 円／平米 24万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,299 円／平米 26万2,162 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,989 円／平米 25万4,526 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,037 円／平米 18万8,564 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,962 円／平米 25万4,436 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,787 円／平米 27万388 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情