路線価 (2023) 熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免333 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
価格時点	2023 年
駅名	南熊本駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円／坪 1平米 4万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、国道５７号東バイパス以南の調区内の住宅地域で、具体的には画図町大字所島地区のほか大字重富、下無田地区等のほか近接する南区の調区内住宅地域がその範囲となる。需要者は戸建住宅を求める個人で、３０歳代～☆４０歳代の勤労者世帯が中心である。中心となる価格は土地のみの場合で１０００万円～１２００万円程度、新築建物付きで３０００万円～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、国道５７号線東バイパス南側背後の画図町大字所島、下無田エリア等の外、南区の市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者層は、熊本市内及びその周辺に居住する一次取得者層から買い替え目的の年配層まで幅広い。需要の中心となる価格帯は、土地については１，０００万円～１，２００万円程度、新築建物付きで２，５００万円～３，０００万円台前半と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で、調整区域内に存し、賃貸市場が未熟成であるほか公法上の規制が厳しく事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件では実証性が高く説得力のある取引事例から求めた比準価格を中心に、前年標準価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は個人等で最終需要者であり、市場参加者及び最有効使用の観点から収益価格は規範性に乏しく、調整区域内の住宅地域では賃貸市場が未成熟であり、収益性の観点から共同住宅の建築を想定することは現実的に困難であることから収益還元法は適用しない。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域内で、自用目的の取引が中心であり、取引事例に着目して価格形成がなされていることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南熊本駅　南東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅のほか農地もある住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	開発許可（条例）
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	集落内開発制度適用区域
街路	基準方位北、　　５．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	開発許可（条例）
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では近年、ミニ開発の住宅分譲が活発に行われ、地価は強含みで上昇してきたが、最近では住宅の需給関係も一服感がみられるため、地価は上昇幅を縮小しつつ底堅く推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、ハザードマップで浸水侵想定が３ｍ弱のエリアであるが、校区内の小学校へのアクセスに優れていること等により、既存集落である当該地域の地価は割安感から堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊本市東区の住宅市場は、土地の供給不足や建築費の上昇により売り希望価格が上昇して買い希望価格と開差が生じているため取引は減少している。 (2)熊本市東区の人口は横ばいから微増傾向、一昨年来のウッドショックに加え円高等に起因する建築費高騰による供給制約から需給はタイトである。
地域要因
(1)近年、周辺の市街化区域の地価と比較した割安感から地価は強含みで上昇しているが、潜在的に浸水リスクがあるため、需要はやや陰りが見られる。 (2)ハザードマップの浸水侵や校区内小学校へのアクセス等、近隣地域より条件の劣る周辺の地域で高額の取引があり、割安感から需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,653 円／平米 10万7,951 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,029 円／平米 13万8,948 円／坪
標準価格 平米 坪	4万805 円／平米 13万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万414 円／平米 13万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,111 円／平米 15万5,749 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,217 円／平米 13万6,263 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,609 円／平米 10万7,805 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,311 円／平米 12万9,962 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,203 円／平米 12万6,299 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,891 円／平米 11万8,656 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,856 円／平米 11万8,540 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,703 円／平米 12万4,646 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,433 円／平米 15万201 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,796 円／平米 15万1,402 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,633 円／平米 13万7,639 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情