路線価 (2023) 熊本県熊本市東区保田窪3-584-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (978 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (978 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本市内の幹線道路に展開する路線商業地域。需要者の中心は、熊本県内外における法人事業者等である。主要幹線道路である国道５７号熊本東バイパス沿道地域であり、平休日問わず車輌通行量の多い地域で、繁華性は高く店舗用地としての需要は強いが、生活利便性の高さからマンション適地としての需要も見込まれ、多様な用途可能性を有する。需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、熊本市内の路線商業地域であり、需要者は、全国規模でロードサイド型店舗・営業所を展開する企業のほか地元企業となる。菊陽町にＴＳＭＣ進出決定以降、菊陽方面に繋がる熊本東バイパス沿いでは事業用地の需要が拡大しているが、適地は少なく需給は逼迫した状況にある。なお、近隣地域は多様な用途の店舗が建ち並び、取引される規模が用途により異なることから需要の中心となる土地総額を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 熊本東バイパス沿いの路線商業地域で、算定した収益価格はロードサイド型の商業施設を想定したが、多様な用途可能性を有する地価に見合う賃料水準に限界があることから、比準価格に比較して低位に試算された。需要者は土地購入に当たり周辺の取引価格を重視する傾向があることから、鑑定評価額の決定に当たっては、規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、幹線道路沿いを中心に代替競争関係が強い取引事例を収集・採用して試算したものであり、市場の実態を反映し説得力の高い価格である。収益価格は適切な賃貸事例を用い試算したが、想定項目が多く、流動的な要素があることから、相対的規範性は低い。本件では、実証性・信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅　北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	295.8 坪 (978 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)産業道路との交差点に程近く、車輌通行量が多い熊本東バイパス沿いの路線商業地域で、繁華性は高く、全国展開する店舗が多く立地する。需要は底堅いため、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)保田窪北交差点に近接し、多様な用途性が認められる路線商業地域である、東バイパスにおける事業用地需要は旺盛であるが適地が少なく、需給は逼迫した状況にあり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要な幹線道路沿いは、出物が少なく需要も依然として強いため、地価は上昇基調で推移することが見込まれる。 (2)コロナ禍の行動制限が緩和され個人消費が回復し、また世界最大手の半導体受託生産企業の県内進出により、幅広い業種に波及効果が及んでいる。
地域要因
(1)主要幹線熊本東バイパス沿いの路線商業地域で、産業道路との交差点に程近く、需要は底堅い。 (2)熊本東バイパス沿いでは事業用地の需要が拡大しているが、適地は少なく需給は逼迫した状況で、当該地域の希少性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,596 円／平米 46万1,504 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,946 円／平米 46万9,273 円／坪
標準価格 平米 坪	15万846 円／平米 49万8,697 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,463 円／平米 57万3,469 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,507 円／平米 55万7,084 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,881 円／平米 51万5,343 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,599 円／平米 62万202 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,503 円／平米 60万9,967 円／坪
標準価格 平米 坪	16万437 円／平米 53万405 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万9,566 円／平米 32万9,165 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,274 円／平米 35万1,342 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,820 円／平米 50万1,917 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,741 円／平米 43万5,536 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,957 円／平米 44万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,113 円／平米 47万3,132 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情