路線価 (2023) 熊本県熊本市東区小峯2-2527-75 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 4700m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,291 円 1平米 8万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,961 円／坪 1平米 8万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本都市圏の路線商業地域一帯に及ぶ。需要者は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業者や県内外で店舗展開している法人が中心である。地域は交差する県道小池竜田線の拡幅による好影響も見られるが、地域周辺では県内外資本の中～大型店が出店攻勢を強めており中小規模商業施設の収益性はやや低くなっている。取引価格帯は２０～５０百万円程度が需要の中心である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。 (2) 同一需給圏は、熊本市内の幹線道路沿いに展開する商業地域と判断。主な需要者は店舗展開をしている県内外の法人、個人等が中心である。当地域は、県道小池竜田線にも近く、各商業施設等が集積し、背後住宅地域の成熟、コロナ禍の規制緩和、更にＴＳＭＣの影響により交通量の増加が見込まれ、商業地需要は堅調であり、地価水準も強含みに推移すると予測。需要の中心価格帯は、規模や用途によりややばらつきがあり、明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は旧来からの商業地域であり、一部に大型店舗も存するが、特性としては小規模商業施設が多く見られる。従って不動産市場における競争力はやや低く、取引されている価格に見合う賃料水準が確保できないため収益価格は低位に求められた。以上により、本件においては市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は商業地域の為、一般的には収益価格を重視すべきである。しかし当地域は併用住宅や自己使用の小規模店舗等が多く、賃貸市場がやや未成熟であり、元本価値に比し家賃水準は低く、収益価格の精度は劣る。他方、比準価格は、市場を反映した商業地事例を採用し求めており、実証的であり規範性が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅東方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
標準地の範囲
東	160 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域周辺では街路整備事業も完了しており、交通量の増加も見て取れる。高い繁華性が認められるが、地域内は中～小規模画地が中心であるため周縁部に多く進出する大規模小売店舗との収益性格差も認められる。 (2)県道戸島熊本線沿いの商業地域で、コロナ禍の規制緩和による各市場の活性化に加え、ＴＳＭＣの間接的な影響等により交通量、繁華性は更に増加すると考えられ、地価水準は強含みに推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,291 円 1平米 8万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万6,961 円 1平米 8万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,291円 1平米 8万6,900円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 27万8,035円 1平米 8万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 27万8,035円 1平米 8万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の総人口は微増で推移している。拠点病院の移転等による市電の延伸も検討されていたが新型コロナによる経済停滞により一旦保留となった。 (2)コロナ禍の規制緩和、ＴＳＭＣ効果等により、市場は活性化しつつあり、県外需要も見込まれ、東区内の商業地価も上昇傾向にある。
地域要因
(1)県道小池竜田線の拡幅による好影響も見られ、また、感染症の影響も和らぐなどしている。地域内はやや小規模画地も多いものの繁華性は高い。 (2)周辺幹線道路、背後住宅等は充実しつつあり、更にＴＳＭＣによる交通量、商業地需要は増加すると推察され、地価は強含みに推移すると予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,913 円／平米 25万4,274 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,484 円／平米 28万5,916 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,159 円／平米 29万4,760 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,688 円／平米 27万61 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,832 円／平米 27万3,843 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,669 円／平米 27万6,610 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,774 円／平米 25万7,121 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,190 円／平米 29万4,862 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,952 円／平米 32万3,829 円／坪
推定価格 平米 坪	11万359 円／平米 36万4,847 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,550 円／平米 28万2,828 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情