路線価 (2023) 秋田県秋田市御所野湯本5-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市御所野湯本５丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	四ツ小屋駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億2,600万 円 (50906 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,158 円 1平米 6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億2,600万 円 (50906 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,158 円／坪 1平米 6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市を中心に県内の工業地全域に及ぶ範囲である。需要者は県内外の製造業及び流通関連企業等である。全国的なネット通販の成長から、物流関係の引き合いが多いほか、食品、医療関係等の需要も旺盛である。当該工業団地はＩＣや空港に近い立地の優位性から御所野地区を指定してくる企業も見られ、需要は底堅く供給が少ない状態が続いている。業種により規模面積も様々であり、工業地の需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、県内の工業地域一帯で、特に秋田市内の内陸部の工業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、県内外の製造又は物流関連の企業である。御所野ニュータウン内に職住接近を目指して計画的に整備された工業地域で、ＩＣや空港に近い立地や従業員確保の容易性から、県内工業地域の中では優位性が高い。需要の中心価格帯は、画地規模が一様でなく、業種も様々であることから見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県内工業地は自用の工場等が殆どで賃貸市場が成立しおらず、収益価格を求めることが出来なかった。比準価格は標準地の立地する工業団地を中心とした事例を収集し、適切に補修正や地域要因の比較を行い求めたもので、当地域の地価を判定するものとして、実証的で信頼性が高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場等が大半を占める地域で工業用施設の賃貸需要は成立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ四ツ小屋駅　南東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	15398.1 坪 (50906 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場や事業所に空地も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市御所野湯本５丁目１番２外
標準地の範囲
東	400 m
西	630 m
南	470 m
北	530 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	250 m
面積	50000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	御所野ニュータウンの産業区の工業団地でＩＣや空港に近い。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)職住近接型の工業団地でＩＣや空港に近く交通利便性に恵まれている。販売が完了しているが、御所野地区は立地の優位性から、底堅い需要があり、地価は上昇局面に転じている。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。優位性の高い工業地域として相応の需要が認められ、地価は当面やや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,158 円 1平米 6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,158 円 1平米 6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)２０２１年工場立地動向調査によると、秋田県は立地件数５件（前年比▲３件）、立地面積３．４ｈａ、進出企業は電子・デバイス等となっている。 (2)製造業の国内回帰の動きやＥコマースの市場拡大を背景に、用地取得検討等の動きが見られ、工場用地や物流施設用地の需要は高まっている。
地域要因
(1)ＩＣや空港に近い立地条件から物流、電子部品、酒造等の企業が進出しており、団地は販売が完了している。 (2)立地条件の良い工業地域で、区画販売は完了しており、地域要因の変動は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本５丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,110 円／平米 2万200 円／坪
推定価格 平米 坪	6,416 円／平米 2万1,211 円／坪
標準価格 平米 坪	6,416 円／平米 2万1,211 円／坪
査定価格 平米 坪	6,420 円／平米 2万1,225 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本５丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,184 円／平米 2万444 円／坪
推定価格 平米 坪	6,436 円／平米 2万1,277 円／坪
標準価格 平米 坪	6,436 円／平米 2万1,277 円／坪
査定価格 平米 坪	6,440 円／平米 2万1,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本５丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,623 円／平米 1万1,978 円／坪
推定価格 平米 坪	5,191 円／平米 1万7,161 円／坪
標準価格 平米 坪	6,338 円／平米 2万953 円／坪
査定価格 平米 坪	6,340 円／平米 2万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本５丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,800 円／平米 2万5,787 円／坪
推定価格 平米 坪	7,555 円／平米 2万4,977 円／坪
標準価格 平米 坪	6,408 円／平米 2万1,185 円／坪
査定価格 平米 坪	6,410 円／平米 2万1,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地として
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情