路線価 (2023) 熊本県熊本市西区島崎2-749-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,794 円／坪 1平米 8万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市西区・中央区を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。生活関連施設への接近性など、住宅地としての諸条件が西区エリアのなかでも相対的に優れた立地であることから、需給環境は概ね安定的である。地価は、近時の市場全般における堅調な住宅需要を背景として、当面やや強含みで推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地は２，１００万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は熊本市西区を中心とする住環境に優れる住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、街路条件、商業施設への接近性等に優れるなど、良好な住環境を形成しているほか、中心市街地への接近性にも優れることなどから、土地需要は底堅く推移している。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額１，６００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 元本価格に見合う賃料水準が市場形成されていないことから収益価格は低位に求められた。近隣地域においては、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、収益価格は参考に留めることとし、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準として、前年指定基準地等の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は、中規模一般住宅と共同住宅が混在する地域であるが、利用の中心は自己利用目的の一般住宅であり、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていない。したがって低位に試算された収益価格の説得力は低く、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した比準価格の説得力は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上熊本駅　南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	81.1 坪 (268 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	150 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種生活関連施設へのアクセスに優れた住宅地域である。今後も良好な居住環境を維持しつつ、地価は当面やや強含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は住環境、利便性に優れる閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないものの、中心市街地への接近性に優れることなどから、土地需要は底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,794 円 1平米 8万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区全体の不動産取引件数は、新型コロナ発生前後の比較において、四半期毎に多少のばらつきはあるものの特段の変化はみられない。 (2)市内の住宅投資は全体として底堅く推移しているものの、建築資材の価格高騰等、全国的な物価高の影響が懸念される。
地域要因
(1)近隣地域の属する城西校区は、直近５年間でみると人口は微減、世帯数は概ね横ばいで推移している（熊本市住民基本台帳）。 (2)地域要因に特段の変動はないものの、中心市街地に近く、住環境に優れる住宅地域であることから、土地需要は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,960 円／平米 26万1,042 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,758 円／平米 25万3,762 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,324 円／平米 25万8,939 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,169 円／平米 21万2,143 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,492 円／平米 24万6,271 円／坪
標準価格 平米 坪	8万358 円／平米 26万5,664 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,487 円／平米 20万3,276 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,742 円／平米 20万7,425 円／坪
標準価格 平米 坪	8万28 円／平米 26万4,573 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,045 円／平米 18万1,979 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,465 円／平米 26万9,323 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,941 円／平米 19万4,859 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,785 円／平米 19万1,037 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,726 円／平米 26万268 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情