路線価 (2023) 熊本県熊本市西区春日8-464-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円／坪 1平米 6万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市西部の住宅地域を中心とする圏域で、特に春日、二本木、田崎地区等との代替競争関係が強い。主たる需要者は熊本都市部を通勤圏とする一次取得者層等で、中心となる規模・価格は、土地のみの場合総額１～１，５００万円前後、土地建物総額で３，５００～４，０００万円前後である。近年発展著しいＪＲ熊本駅周辺に位置することから、需要は高く新規の宅地供給も散見され、これら新規分譲地や既存住宅地の取引価格も高値で推移している。 (2) 同一需給圏は、熊本市西区を中心とする住宅地域と判定した。主な需要者は熊本都市圏に居住する自己使用目的の一般給与所得者層の個人等である。近隣地域を含む熊本駅周辺から田崎方面は、集中的な環境整備事業が進捗し、これに伴い商業施設の充実など発展傾向にあり、生活利便性が向上している。需要の中心となる価格帯は、５０坪程度で総額１，０００～１，２００万円前後と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺においてはアパート等も見受けられるが、対象標準地の規模、間口、奥行等を勘案すれば、合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難であることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、主として戸建住宅により構成される地域であり、また、対象標準地は規模が小さく、賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、主な需要者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年発展著しいＪＲ熊本駅にほど近い住宅地域で、利便性の向上等により小規模開発による分譲や既存建物等の建替えも見受けられる等住環境も向上しつつある。当面の間地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (2)近隣地域は、熊本市西部に位置する一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域である。周辺の田崎地区等における商業施設の充実等を背景に需要は底堅く、地価は上昇傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の住宅地域は、地域により需要の２極化が認められるが、熊本駅周辺エリアについては、将来発展の期待性等を背景に需要は高い。 (2)熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるものの、コロナ禍等により事業収益が悪化した業種の多い中心商業地域は当該需要に陰りがみられる。
地域要因
(1)ＪＲ熊本駅周辺整備の影響等による利便性の向上等により、周辺にて新規の宅地開発や既存住宅の建替え等も見られる等住環境は向上しつつある。 (2)周辺の田崎地区等における商業施設の充実等を背景に需要は底堅く、地価は緩やかながら上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,261 円／平米 23万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,544 円／平米 23万6,524 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,137 円／平米 22万5,261 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万414 円／平米 26万5,849 円／坪
推定価格 平米 坪	8万651 円／平米 26万6,632 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,463 円／平米 23万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,132 円／平米 24万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,277 円／平米 21万9,112 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,185 円／平米 28万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,929 円／平米 28万4,081 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,501 円／平米 22万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,518 円／平米 17万3,625 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,012 円／平米 22万1,542 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,060 円／平米 21万5,088 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情