路線価 (2023) 熊本県熊本市西区田崎3-603-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万100 円／坪 1平米 8万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市中心部と南部地域を結ぶ幹線道路ないし準幹線道路沿いの商業地域である。小規模の画地は店舗併用住宅、大・中規模の画地は店舗・共同住宅等の需要が見込まれるが、需要者は小規模画地については個人・大中規模画地については法人等が想定される。立地条件によっては分譲マンションへの需要も見込める。中心となる価格帯は、取得後の利用目的や事業計画によりバラツキがあるために把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、熊本市内の準幹線道路沿いに位置する商業地域が中心と判定され、特に市南西部の商業地域との代替・競争関係が強い。主たる需要者は、個人事業者や地元法人等が中心であるが、規模の大きい画地についてはマンション開発業者等の市場参加も想定される。画地規模にバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難な地域である。整備された熊本駅にもほど近いが、商業地需要の高まりは見受けられず近年住宅地としての土地利用も目立つ。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路ないし準幹線道路沿いの取引事例（更地、貸家建付地）から試算し、近隣地域の多様な用途に対応した実証的な価格と考える。収益価格は想定した建物・設定賃料等妥当であるが、想定項目が多く、収益の期間が長期に亘るためにその精度に若干の難点がみられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 県道沿いに旧来より発展してきた商業地域で、自己利用の物件が中心である等収益性を反映した価格形成はなされておらず、画地条件等からも高い収益物件を想定することは困難と判断されること等から、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、病院、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は県道沿いに店舗併用住宅・病院・集合住宅等が立ち並ぶ商業地域である。田崎地区開発の影響を受けて需要は底堅く、今後しばらくは同様の傾向が維持されるものと予測される。 (2)県道沿いに形成された旧来からの商業地域であるが、商業立地性は低く閉鎖店舗も散見され、近年一般住宅地としての土地利用が増加傾向にある。整備された熊本駅にもほど近いものの需要の高まりは見受けられない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万1,423 円 1平米 8万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万761 円 1平米 8万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス対策による経済支援の効果もあり、景気は持ち直しつつある。戸建住宅・マンション需要は堅調に推移している。 (2)熊本駅周辺の商業地については、商業立地性の高まり等から、需要は総じて堅調であるが、影響の程度が低い地域についての需要はやや弱い。
地域要因
(1)熊本駅周辺・田崎地区周辺の開発の影響を受けて近隣地域への需要は底堅く推移している。 (2)熊本駅周辺の開発や田崎地区の店舗集積等の影響をやや受けるものの、繁華性は低く、住宅地へと移行する画地も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,303 円／平米 32万4,990 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,375 円／平米 31万8,616 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,062 円／平米 28万1,215 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,010 円／平米 25万1,289 円／坪
推定価格 平米 坪	8万11 円／平米 26万4,516 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,222 円／平米 27万8,438 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,951 円／平米 31万7,214 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,001 円／平米 31万4,073 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,445 円／平米 27万9,175 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区田崎３丁目６０３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,872 円／平米 27万669 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,579 円／平米 27万9,618 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,664 円／平米 27万9,899 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情