路線価 (2023) 熊本県熊本市西区城山下代2-569-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 4700m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,830万 円 (883 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,884 円 1平米 7万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6,830万 円 (883 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,884 円／坪 1平米 7万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市南部及び南西部の郊外型路線商業地域。需要の中心は、県内外の法人事業者及び個人事業者等である。幹線背後には市街化調整区域内の宅地開発が行なわれ、人口は増加傾向にあり、幹線沿いは商業適地として稀少性がある。コロナ禍による影響はほとんどみられず、需要は安定している。取引規模はまちまちであり、取引価格にも幅が見られ、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、熊本市西南部における路線商業地域を主とした。需要者の中心は、県内外の法人事業者及び個人事業者等である。周辺は市街化調整区域が多く、幹線道路沿いの市街化区域は商業適地として希少性があることから潜在的需要はあるものと思料する。取引の中心価格帯は規模によりバラツキがみられることから把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較的広域的に取引事例を採用しているが、市場の実態を反映している。一方、商業地の需要者は収益性から意思決定を行うのが通常であるが、想定条件を含み、精度はやや低いものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗としての利用が多く、取引における意思決定要素としては市場において成立した取引価格であり、収益性を重視した価格形成がなされていないものと判断される。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　南西方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	267.1 坪 (883 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、病院等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５
標準地の範囲
東	400 m
西	350 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の幹線道路沿いに店舗、事業所、医院、低層店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。コロナ禍の影響はほとんどなく、背後地の開発も行なわれており、今後も地価はほぼ横這いで推移していくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに、店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。西区役所等の公共施設にも近接し、背後では住宅開発もみられることから潜在的需要はあるものと思料されるが、当面は現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はコロナ禍の影響が和らぎ、基調的には持ち直している。郊外路線商業地域に於いてはコロナ禍の影響はほとんど認められない。 (2)熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人消費等も持ち直している。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は認められず、路線商業地の需要は安定している。地価はほぼ横這いで推移している。 (2)城山小学校区の人口は微増傾向にあり、幹線背後において住宅開発も見られるが、特段の変動はなく、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,919 円／平米 18万4,868 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,648 円／平米 19万584 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,289 円／平米 24万5,599 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万746 円／平米 30万6 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,281 円／平米 38万1,119 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,163 円／平米 25万5,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,590 円／平米 29万2,879 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,722 円／平米 35万2,823 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,103 円／平米 24万8,291 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,303 円／平米 32万4,990 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,375 円／平米 31万8,616 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,846 円／平米 24万829 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情