路線価 (2023) 熊本県熊本市西区花園1-371-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区花園１丁目３７１番１外
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (1052 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (1052 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地が接面する市道沿い等の幹線道路沿い等を中心に広域的には市内全域の商業地域等に及び、需要者層は、店舗経営等を望む企業等の法人事業者やマンション分譲業者等が中心である。市中心部や最寄り駅へ比較的近い立地特性等を有し、用途多様性を有する地域であること等から安定的な土地需要を有する。なお、顕在化した土地取引件数は少なく、取引規模・総額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、熊本市中心部周辺郊の主として幹線道路沿いに位置する商業地域である。主たる需要者は県内外の法人事業者や不動産投資家等のほか、マンション適地であることからマンションデベロッパー等も想定される。熊本市中心商業地や上熊本駅への接近性も良好で、需要は概ね堅調である。用途の多様性が認められ、また近隣地域内の画地規模がばらつきがあることから、需要の中心となる標準的な規模・価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は賃貸物件の他に自用の店舗や分譲マンション等も比較的多く見られ、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 熊本市電通り沿いに店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、価格決定に当たって収益性を重視すべきとも考えられるが、当該地域は自社利用の物件が中心で収益性を反映した価格形成はなされておらず、収益価格の説得力はやや劣ると判断される。したがって、代替・競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上熊本駅南方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	318.2 坪 (1052 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼デイサービスセンター
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、営業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区花園１丁目３７１番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	120 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所兼共同住宅併用地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	47 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、店舗や営業所等が見られる市電が並行する幹線道路沿いの商業地域である。市中心部や最寄り駅へ比較的近く、用途多様性を有すること等から、土地価格は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)前面街路は熊本市電が走る幹線道路であり、熊本市中心商業地や上熊本駅への接近性にも優れ、用途の多様性が認められ、またマンション適地としての立地性が高く、地価は概ね上昇傾向を維持しているものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所兼共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症による地価への影響の顕在化はあまり見られず、商業収益性が高いエリア等を中心に土地需要は堅調に推移している。 (2)新型コロナにより取引市場の不透明感は継続しており、再開発中の熊本駅周辺地域以外の西区の商業地の需要はやや停滞感が認められる。
地域要因
(1)市中心部や最寄り駅への接近性が良好であり、商業用途の他にマンション適地としての需要も多い地域であり、土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)熊本市中心商業地に近く、近隣地域周辺は近年マンションの計画や小規模複合商業施設の進出が見られる等、用途多様性も認められ商業立地性は高い。
個別的要因	(1)三方路地であることから出入りの利便性や利用効率の面でやや優るものの、不整形地であることから利用効率の面でやや劣る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区花園１丁目３７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万400 円／平米 36万4,982 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,277 円／平米 37万1,188 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,752 円／平米 41万2,430 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客施設
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区花園１丁目３７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,800 円／平米 37万6,223 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,759 円／平米 38万6,005 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,732 円／平米 42万8,894 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市西区花園１丁目３７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,228 円／平米 24万2,092 円／坪
推定価格 平米 坪	15万12 円／平米 49万5,940 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,325 円／平米 42万4,242 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区花園１丁目３７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,247 円／平米 24万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,162 円／平米 32万7,830 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,681 円／平米 41万5,501 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情