路線価 (2023) 秋田県秋田市御所野湯本2-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市御所野湯本２丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	四ツ小屋駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億9,400万 円 (14917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億9,200万 円 (14917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円／坪 1平米 1万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内の工業地域であるが、特に秋田市内の工業団地との代替競争関係が強い。主な需要者は県内外の製造業や流通関連企業が多い。「巣ごもり消費」がＥＣ利用の増加に拍車をかけており、空港やＩＣ、港湾等へのアクセスに恵まれた業務用地の需要は旺盛である。また、近時は高値の取引も見られるが、工業地は全般的に供給が不足しており、業種・業態により画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は秋田市を中心とする県内全域の工業地域。主な需要者は県内外の流通関連企業である。スマートフォンの普及等に加え新型コロナの影響からネット通販の市場規模は年々拡大しており、それに伴い流通関連企業の投資意欲も強気を維持している。当地域は職住近接型の工業地域でＩＣや空港にも近いことから、需要は高い。なお、画地規模や立地によって取引価格も様々であることから、工業地の需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目して求める理論的な価格であるが、大型の自用事務所や流通業務施設等が多い工業地域であるため賃貸市場の把握が困難であり試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は工業地取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、各種補修正や要因比較を適切に行って求めており、当地域の市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。一方、収益価格は当地域が自社の倉庫・事務所等が大半で賃貸市場が成立しておらず、適正な賃料の把握が困難であることから試算できなかった。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ四ツ小屋駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	4512.1 坪 (14917 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	配送センター等が建ち並ぶＩＣに近い工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市御所野湯本２丁目１番２外
標準地の範囲
東	350 m
西	750 m
南	320 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	流通業務施設用地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	170 m
面積	15000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	御所野ニュータウン産業用地のうち流通業務用地として開発された地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通利便性の良好な工業団地であり、当面は現状を維持するものと予測する。ＥＣ利用が定着して、物流倉庫を中心に需要が拡大しているが、供給不足もあって、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (2)団地内に空地はなく現状に大きな変化を与える要因が少ないため、当面は現状を維持すると予測する。当地域は供給は少ないがＩＣや空港に近く、交通の利便性が良いため引合いが多く、地価は引続き上昇傾向と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造拠点の集約化や物流量の増加に伴う効率化が見込める地域を中心に、需要は堅調に推移している。 (2)県内景気は持ち直しつつあるが回復には至っていない。一方で、物流関連の企業はネット通販市場の拡大が続いており、企業収益が好調である。
地域要因
(1)配送センター等が建ち並ぶＩＣに近い工業地域であり、地域要因に格別の変動はない。 (2)流通業務施設を中心に、営業所等も混在しており、近年では敷地の拡張や企業進出が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３公秋田Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,961 円／平米 4万2,849 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,961 円／平米 4万2,849 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,800 円／平米 2万5,787 円／坪
推定価格 平米 坪	7,555 円／平米 2万4,977 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,003 円／平米 4万2,988 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地として
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,791 円／平米 5万5,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,925 円／平米 5万5,954 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,454 円／平米 4万4,479 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野湯本２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,676 円／平米 5万5,131 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,320 円／平米 5万3,954 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,632 円／平米 4万1,761 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情