路線価 (2023) 熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間488-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市南区熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
価格時点	2023 年
駅名	富合駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	964万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	959万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧富合町を中心として隣接する旧城南町、旧市野田地区等に及ぶ。需要の中心は、熊本市域内外へと通勤する一次取得者である。旧富合町においては、南区役所を中心とするエリアにおいて中小規模の宅地分譲地が多く見られ、販売状況も順調である。また、長年の懸案であった土地区画整理事業も昨年始動した。土地は総額で概ね１０百万円超、新築建売で２５～３０百万円程度が需要の中心である。物価高、新型コロナの影響も懸念される。 (2) 同一需給圏は、富合地区を中心とし、周辺の城南、川尻、野田地区等も含む熊本市南区の一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。旧富合町においては、集落内開発制度指定区域の影響もあり、小規模宅地分譲が多く見られ、熊本都心部への通勤者等への需要も高い。中心となる価格帯は規模によりややばらつきがあるものの、土地は総額で概ね９００～１，０００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は農地も多く残る熊本市郊外の市街化調整区域に存する。賃貸市場は成熟しておらず、共同住宅用地としての有効利用が困難であり収益価格は試算しなかった。一般戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は南区郊外の調整区域内に位置する区画整然とした既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引となっており、また規模がやや小さいことから共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富合駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が建ち並ぶ区役所に近い新興住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	開発許可（条例）
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市南区熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法第３４条１１号指定区域（集落内開発制度指定区域）
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	開発許可（条例）
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は義務教育施設に近接する住宅地域である。用途地域に隣接する集落内開発制度指定区域であるため周辺の宅地開発も活発であり、今後も熟成の程度を高めて推移するものと予測される。 (2)近隣地域は南区郊外の調整区域内に位置する既成住宅地域である。住環境及び生活利便性は共に高く、周辺地域で高位に推移する土地取引や小規模分譲等の影響もあり、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧町内は、人口・世帯数の増加が続くなど発展傾向である一方、水害の可能性が比較的高いため将来的に開発規制が強化される方向にある。 (2)コロナ禍により一時停滞していたが、郊外での宅地開発動向の拡大傾向と南区の人口増加は継続する。一方建築費高騰により着工件数は減少している。
地域要因
(1)区役所及び教育施設も近接し、利便性は高い。今後は北側周縁部で土地区画整理事業等もあるため地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)旧富合町中心部の閑静な既成住宅地域である。集落内開発制度の今後の動きも懸念されるが、活発な分譲開発は継続中であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,741 円／平米 14万7,914 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,450 円／平米 15万258 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,559 円／平米 14万7,312 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,346 円／平米 13万78 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,037 円／平米 12万9,056 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,374 円／平米 14万3,394 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,052 円／平米 14万5,636 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,717 円／平米 15万1,140 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,264 円／平米 14万9,643 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,641 円／平米 14万7,583 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,645 円／平米 14万984 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,889 円／平米 14万8,403 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情