路線価 (2023) 熊本県熊本市南区馬渡2-201 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市南区熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
価格時点	2023 年
駅名	平成駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,140万 円 (612 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8,080万 円 (612 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本市の幹線道路沿いを主とした商業地域である。主たる需要者の属性としては、県内外の法人事業者及び個人事業者等が中心である。コロナ禍の緩和傾向等を受け、交通量が多く、安定した収益が期待される地域を中心にロードサイド型の商業地需要は堅調である。取引価格は規模、事情等によりまちまちで、中心となる価格帯は把握できない。 (2) 近隣地域は路線商業地域であることから、その同一需給圏はやや広範囲に捉えられ、その圏域を熊本都市圏における幹線道路沿線地域等と判定した。需要者は、沿道型店舗や事業所用地目的の企業のほか、マンション開発業者等である。当該地域の需要は堅調であるが、供給が少なく、超過需要の状態が継続している。取引の価格帯は、規模や形状によりばらつきがみられるが、高値取引が見られるなど地価水準は上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は類似地域における最近の事例からの試算であり、当該地域の実情に即した試算価格であると判断された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各手法の適用において採用した資料の質と量は十分であるが、特に取引事例比較法の適用において収集選択した取引事例の信頼性が高く、比準価格の説得力が高いと判断した。したがって、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考に留めて、さらに代表標準地価格からの検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平成駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	185.1 坪 (612 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市南区熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
標準地の範囲
東	200 m
西	140 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域であり、繁華性も比較的高い。現在の需給動向等を勘案すると、今後も地価水準は底堅い動きを示すものと予測する。 (2)店舗や事業所等が建ち並ぶ平成けやき通り沿いの商業地域であり、優れた街並みに加え、繁華性も高いことから、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口は微増傾向。コロナ禍の影響の緩和傾向等により総体的に商業地需要は回復基調にある。 (2)コロナ禍の制限緩和等により、消費は回復傾向にあり、商業地需要は全般的に堅調であるが、地域によっては改善の兆しが見られず、衰退傾向が継続。
地域要因
(1)繁華性が比較的高く、用途の多様性が高い地域である。当該地域に対する需要は堅調である。 (2)平成けやき通り沿いに位置し、車両通行量は多く、人気店も立地するため、安定した収益性が見込め、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,168 円／平米 42万417 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,948 円／平米 42万6,302 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,800 円／平米 47万2,097 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,918 円／平米 40万3,061 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,088 円／平米 41万3,541 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,957 円／平米 42万6,332 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,202 円／平米 38万7,470 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,217 円／平米 39万4,131 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,692 円／平米 41万8,844 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,457 円／平米 59万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,984 円／平米 48万9,235 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,022 円／平米 45万2,995 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市南区馬渡２丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万94 円／平米 43万91 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,084 円／平米 42万6,752 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,463 円／平米 44万4,535 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情