路線価 (2023) 熊本県熊本市南区近見8-1300-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市南区熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
価格時点	2023 年
駅名	西熊本駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (3052 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (3052 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市内の事業所、営業所、倉庫等が集積する地域で、需要者は、県内外の法人企業が中心となる。菊陽町へのＴＳＭＣ進出決定を機に半導体関連企業や物流企業を中心として熊本都市圏で工業用地の引き合いが過熱感を増しており、工業用地の需給は逼迫した状況にあり、今後しばらくは当該状況が続くと見込まれる。なお、取引当事者において必要とする規模、用途等が異なることから、中心となる土地の取引価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、熊本市及び隣接市町村に存する流通業務地域及び中小工業地域と判断。主な需要者層は、地元又は県内外で物流事業等を行う中小法人等が中心。ネット通販の拡大やＴＳＭＣからはやや離れるも物流需要は増大している為、倉庫等は不足しており、物流適地の需要は拡大している。又一定規模以上の土地ではマンション需要等も見受けられ、地価は強含みに推移。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等により様々であり中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、事務所、倉庫、営業所等が集積する工業地域であるが自己使用目的の建物が大半を占め、また、建物の構造、用途等の個別性も強く、工場・倉庫の賃貸市場は成熟していないことから収益価格の相対的な信頼性は低い。規範性の高い取引事例を採用でき、実証的で信頼性の高い試算ができたことから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、前年価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は倉庫、営業所、住宅等が見られる工業地域であり、かつ自己使用目的のものが殆どのため、賃貸事例は乏しく、更に土地価格に比し賃料水準は低い為、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は、同一需給圏内の比較的規範性の高い工業地等の取引事例を比準し求めたもので、市場性を反映した比準価格の信頼度は高い。よって、本件では、前年公示価格との均衡も考慮し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西熊本駅　南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	923.2 坪 (3052 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、倉庫、事業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市南区熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	70 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫のほか店舗、共同住宅も見られ、用途が混在する地域であるが、逼迫する工場用地、物流施設用地需要を背景に、当該地域の地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (2)物流倉庫、営業所等の中に住宅も見られる工業地域である。以前からの巣ごもり需要等を背景に、ＴＳＭＣ関連の間接的な影響もあり、倉庫需要等は旺盛であり、今後の地価水準は強含みに推移していくと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界最大手の半導体受託生産企業の進出により熊本都市圏を中心に関連企業による設備投資が活発化しており、用地需要は旺盛である。 (2)ＴＳＭＣ進出の影響により、県外需要、各関連産業が熊本に集積しつつある。以前からの巣ごもり需要等より物流用地は不足し、更に需要は増加傾向。
地域要因
(1)幹線背後に工場、倉庫等が集積する工業地域で、工業用地・物流用地需要の高まりを背景に当該地域の市場性は増している。 (2)周辺に住宅等も見られ、中心部に比較的近い工業地域である。ＴＳＭＣ関連やネット通販の拡大等により物流適地需要は旺盛で地価はやや強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,262 円／平米 16万2,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,542 円／平米 18万6,928 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,402 円／平米 16万9,935 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,316 円／平米 25万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,342 円／平米 27万2,223 円／坪
標準価格 平米 坪	5万766 円／平米 16万7,832 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,095 円／平米 25万4,876 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,846 円／平米 17万1,403 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,582 円／平米 14万7,388 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,670 円／平米 16万903 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域内
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見８丁目１３００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,358 円／平米 13万118 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,594 円／平米 13万898 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,201 円／平米 15万2,741 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情