路線価 (2023) 熊本県熊本市南区流通団地1-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市南区熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
価格時点	2023 年
駅名	平成駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (1650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (1650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万349 円／坪 1平米 8万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本都市圏のうち熊本市中心部に近く、用途地域が準工業及び工業地域に指定されている区域がその範囲となるため、比較的広域的である。需要の中心は県内外の企業が中心となるが、比較的規模が大きい場合には総額が大きくなるため、資本力のある県外資本の企業が参入する。取引の中心となる規模は１０００㎡から２０００㎡程度が中心である。また、土地上の建物とともに一棟貸しの賃貸物件の取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、熊本市都心に比較的近い流通業務施設地域である。需要者は、熊本県内外における法人事業者である。都市圏における内陸型工業地は、県内外企業からの引き合いも強く、当地区においては、その立地性や地域規模、優れた環境条件等から、重要な物流拠点としての安定的地位を維持している。しかしながら見合った供給も少ないため、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一棟貸しの賃貸物件も見られるため収益還元法も採用したが、建物の用途や規模が純化していないため、賃料水準の把握が困難であることから収益価格は信頼性及び規範性が劣る。比準価格は、同種の流通業務用地の取引事例から比準を行って求めたもので、説得力に優れ規範性も高い。よって本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は都心部に近い環境条件に優れた流通業務団地である。算定した収益価格はその試算の過程において想定要素を含み、また元本と果実の相関性が稀薄であること等から、説得力に欠けると判断した。需要者は土地購入に当たり周辺の土地取引価格を重視することにも鑑み、鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平成駅　南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	499.1 坪 (1650 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模事務所、営業所等が建ち並ぶ流通業務団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市南区熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	流通業務地区内に存し、建物の規制を受ける。
街路	１３ｍ市道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊本市の中心部に近い物流関係の倉庫や営業所等が集積する流通団地で、その良好な立地条件から流通関連用地としての希少性は高く、県外企業からの引き合いも旺盛で、当面地価は強含みに推移するものと予測する。 (2)近隣地域は市の都心部に近い環境条件に優れた流通業務団地である。背後地の発展的動向に加え、周辺広域における物流、半導体関連を中心とする内陸型工業地の継続的な供給不足も影響し、地価は明確な上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万349 円 1平米 8万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万9,688円 1平米 8万4,600円
前年から次年への変動率 11.2 ％
2022年	1坪 25万1,587円 1平米 7万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万349円 1平米 8万4,800円
前年から次年への変動率 11.4 ％
2019年	1坪 25万1,587円 1平米 7万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の下で、通販事業の拡大等流通業務用地に対する需要は依然として旺盛な状況が続いており、流通業務用地の地価は強含みで推移している。 (2)内陸型工業地の供給不足が顕在化し、価格水準も高止まりにて推移している。ＴＳＭＣ進出の影響もあり、物流や半導体関連の土地需要は常に高い。
地域要因
(1)市街地に近い流通団地で、流通業務用地としての良好な立地条件にあることから人気が高く、県内外からの引き合いも強く、需要は旺盛である。 (2)その立地性や、周辺での熟成度の上昇も影響し、流通業務団地としての中心的地位は堅持されている。供給不足もあり地価は明確な上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,316 円／平米 25万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,749 円／平米 28万6,792 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,749 円／平米 28万6,792 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,590 円／平米 29万2,879 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,551 円／平米 35万5,564 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,987 円／平米 27万4,355 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,770 円／平米 18万1,070 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,459 円／平米 27万2,609 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,228 円／平米 27万8,458 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,262 円／平米 16万2,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,746 円／平米 19万908 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,731 円／平米 27万3,509 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区流通団地１丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万374 円／平米 43万1,016 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,324 円／平米 35万1,507 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,324 円／平米 35万1,507 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	13 m
側道方位2	東
側道幅員2	11 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情