路線価 (2023) 熊本県熊本市北区打越町212-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市北区熊本県熊本市北区打越町２１２番４５
価格時点	2023 年
駅名	打越駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円／坪 1平米 5万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、打越町を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。区画整然とした閑静な住宅地域であるものの、傾斜地勢に存すること等から土地需要は低迷している。なお、取引規模・総額にややバラツキがあるため需要の中心となる明確な価格帯は見いだせないものの、土地総額で１０００万円～１２００万円程度の物件が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は熊本市中心市街地の北部周辺にある住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、区画整備された住宅団地にあって、中心市街地への接近性にも優れるものの、傾斜のある地勢にやや難があり、相対的な割高感等が生じているものと判断される。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額１，０００万円前後であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性よりも居住の快適性等が重視される戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模や行政的条件の観点からも賃貸用建物の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、地域的特性の推移動向、不動産市場の需給動向、周辺地域との価格バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、対象地の規模も小さく、行政的条件に制約があること等を踏まえ、対象地上に賃貸用の建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当ではないと判断し、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	打越駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市北区熊本県熊本市北区打越町２１２番４５
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。閑静な住宅地域であるものの、傾斜地勢に存するため土地需要が低迷していること等から、土地価格はやや下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動は存しないものの、地勢として傾斜が存し、他の類似不動産との比較における相対的な割高感が指摘され、地価は若干の弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症による地価への影響の顕在化はあまり見られず、地勢や街路条件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存する。 (2)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。
地域要因
(1)戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であるものの、傾斜地勢に存すること等から土地需要は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移している。 (2)熊本市北東部に位置する既成住宅地域であり、特段の要因変動は認められないものの、土地価格に相対的な割高感等が生じている。
個別的要因	(1)代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が東であること以外に特筆すべき優劣はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区打越町２１２番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,829 円／平米 15万8,123 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,289 円／平米 17万9,479 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,398 円／平米 17万9,840 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区打越町２１２番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万40 円／平米 19万8,492 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,731 円／平米 19万859 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,005 円／平米 17万8,541 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区打越町２１２番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,715 円／平米 19万806 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,914 円／平米 18万1,546 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,299 円／平米 17万2,900 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区打越町２１２番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,360 円／平米 20万9,468 円／坪
推定価格 平米 坪	6万923 円／平米 20万1,411 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,836 円／平米 18万1,288 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情