路線価 (2023) 熊本県熊本市北区高平3-822-37外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市北区熊本県熊本市北区高平３丁目８２２番３７外
価格時点	2023 年
駅名	亀井駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円／坪 1平米 5万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高平台校区を中心として熊本市北部に位置する住宅地域と判定した。需要者は熊本市及びその周辺の市町に居住する者で、自用での居住を目的とした個人が中心である。利便施設に比較的近接する住宅地域で、土地需要は安定的であり、地価はやや強含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は７０坪程度で１，２００万円程度である。新築の戸建物件は３，０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、熊本市北部の住宅地域を中心とする圏域で、特に高平、山室、津浦、池田地区等との代替競争関係が強い。主たる需要者は熊本市都市部を通勤圏とする一次取得者層の個人等と想定され、需要の中心となる規模・価格は土地のみの場合２００㎡前後で、１，０００～１，５００万円前後、土地建物総額で３，５００万円前後である。近隣地域周辺は全体的に傾斜地や高台地等に存する住宅地が多いものの、利便性の良好な地域が多く需要は概ね安定。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域である。賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は近時の取引市場を反映しており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考として、前年標準地価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅用に宅地開発された住宅地域であることから中規模一般住宅地としての利用がほとんどで、居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的の取引が中心である。また地域内には賃貸アパート等は殆ど見られず収益価格の説得力は弱いと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求めた実証性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考の上、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀井駅西方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市北区熊本県熊本市北区高平３丁目８２２番３７外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地に位置する住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、市街地北部の傾斜面に位置する住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないが、利便施設に比較的近接し土地需要は底堅い。地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)戸建住宅用に開発された中規模一般住宅が建ち並ぶやや古い住宅地域で、南西方に緩傾斜しており区画整然とする等住環境は概ね良好である。また学校や商業施設等への接近性も良好であること等から、需要は概ね安定。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区全体の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。北区の新設住宅着工戸数は、前年比で増加。菊陽町に近い市北東部での需要は増加している。 (2)北区の住宅地域は、近年値頃感等を背景に不動産需要は概ね安定的に推移してきたが、ＴＳＭＣ進出の影響が顕在化しており需要は強含み傾向。
地域要因
(1)地域要因に格別の変化はない。高台の傾斜地に位置する住宅地域である。利便性の概ね良好な地域であって、地価はやや強含みで推移している。 (2)緩傾斜している閑静な住宅地域で、学校や利便施設等への接近性が良好である。値頃感等から需要は底堅く、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区高平３丁目８２２番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,715 円／平米 19万806 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,024 円／平米 18万1,909 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,861 円／平米 17万1,452 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区高平３丁目８２２番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,856 円／平米 11万1,928 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,579 円／平米 15万7,296 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,604 円／平米 17万603 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区高平３丁目８２２番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,325 円／平米 13万8 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,675 円／平米 14万7,696 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,248 円／平米 17万6,038 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区高平３丁目８２２番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,909 円／平米 14万8,469 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,464 円／平米 14万6,998 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,066 円／平米 17万2,130 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情