路線価 (2023) 秋田県能代市字鳥小屋19-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 能代市秋田県能代市字鳥小屋１９番２４
価格時点	2023 年
駅名	能代駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	377万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	379万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能代市の住宅地域である。需要者は市内居住者のほか隣接町等からの転入も見られる。低迷していた能代市の住宅需要も、低金利環境等を背景に回復傾向が窺え、商業集積度が高い国道７号周辺や東能代駅周辺など郊外住宅地域での取引が増えている。一方、市場競争力に優る要因などが特段見当たらない当地域周辺は、未だ取引が少ない状況が続いている。土地は４百万円程度まで、戸建物件は２千万円台前半までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は能代市の市街地中心部の住宅地域及び郊外の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。周辺を含めて宅地化が進んだ住宅地域である。小規模開発が多く街区の整然性に欠け、かつての人気はない。現在、子育て世帯の人気は国道７号背後の住宅地域に集中している。買い物に便利で、第四小に近いことが理由である。土地は３５０～４００万円、新築の戸建住宅は１８００～２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件も周辺に一部見られるが、賃貸需給動向等から採算性は低く新規供給も主に遊休地活用や節税目的であり、収益価格が取引に与える影響は少ない。当地域は自己の居住用不動産としての需要を中心に市場が形成されており、同一需給圏内類似地域の取引事例から求めた実証的な比準価格が有力な指標となっている。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも快適性を重視する住宅地域である。このため、収益価格は低位に求められた。比準価格は地域的特性が類似する取引事例より求めたもので、市場性を反映し実証的な価格である。よって、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ能代駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地の見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能代市秋田県能代市字鳥小屋１９番２４
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地の南西部にあって、国道１０１号西側背後に位置する住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に特段の変化はなく格別の変動要因も見当たらず、利用状況は現状維持。また、当市の需要が主に商業集積度の高い国道７号周辺に向いており、当地域周辺に対する需要は未だ弱く、地価は今暫く下落と予測する。 (2)周辺を含めて宅地化が進んだ地域。小規模開発による区画が多く、街路の系統連続性が劣るため、市場競争力は必ずしも高くない。需要は弱含みであり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境等を背景に当市の住宅需要も回復傾向が窺えるが、人口減少等のもと力強さはまだなく、また需要は主に国道７号周辺の郊外に向いている。 (2)洋上風力発電の開始、大型商業施設のオ－プン、大手木材企業の進出など経済効果の期待は大きいが、土地需要の動きは総じて弱い。
地域要因
(1)当地域に対する需要は依然弱く、今後需要を呼び込めるような格別の変動要因も見当たらないため、地価は引き続き下落傾向にある。 (2)需要の中心は第四小等の周辺の生活利便性に優る住宅地域に移行しており、需要の減少とともに、当地域の地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調能代Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字鳥小屋１９番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,113 円／平米 4万46 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,495 円／平米 5万4,532 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,724 円／平米 5万1,984 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字鳥小屋１９番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,634 円／平米 5万8,298 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,372 円／平米 5万7,432 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,793 円／平米 5万2,212 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調能代Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字鳥小屋１９番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,616 円／平米 5万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,376 円／平米 6万751 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,205 円／平米 5万3,574 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調能代Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字鳥小屋１９番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,853 円／平米 5万5,716 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,358 円／平米 5万774 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,671 円／平米 5万1,808 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情