路線価 (2023) 熊本県熊本市北区四方寄町字葉山132-80 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市北区熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０
価格時点	2023 年
駅名	新須屋駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	670万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	672万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円／坪 1平米 4万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市北東部を中心とする郊外の住宅地域と判定した。需要者は熊本市及びその周辺の市町に居住する者で、自用での居住を目的とした個人が中心である。やや高台に位置する区画整然とした住宅地域であり、値ごろ感もあって、土地需要は安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で８００万円程度である。新築の戸建物件は３，０００万円程度と判断される。 (2) 対象不動産に係る同一需給圏は、熊本市北東部を中心として、熊本市内に形成された住宅地域である。主な需要者は、熊本市内へ通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心となる。郊外の住宅地で、最寄駅からやや距離を有するものの、不動産需要は底堅く、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、地積２００㎡程度で８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多い住宅地域であって、対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準価格は規範性の高い取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域であり、自用の利用を目的とする取引が中心である。従って、本件評価においては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新須屋駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市北区熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、市街地郊外に位置する住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後とも現状を維持するものと予測される。暫くは、土地価格の相対的な割安感から、需要は堅調に推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ高台に形成された住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。住宅需要は安定的であり、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区全体の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。北区の新設住宅着工戸数は、前年比で増加。菊陽町に近い市北東部での需要は増加している。 (2)北区の人口は、減少傾向で推移しているものの、不動産取引は上昇傾向で推移しており、不動産需要は底堅い。
地域要因
(1)地域要因に格別の変化はない。北バイパスの高架下にあるものの、生活利便施設への接近性に恵まれ、値頃感もあって、地価はやや強含み傾向にある。 (2)戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地価の値頃感等もあり、需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万660 円／平米 13万4,422 円／坪
推定価格 平米 坪	4万782 円／平米 13万4,825 円／坪
標準価格 平米 坪	4万782 円／平米 13万4,825 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,241 円／平米 12万6,425 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,770 円／平米 12万1,562 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,924 円／平米 13万1,989 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,178 円／平米 9万6,462 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,352 円／平米 13万6,710 円／坪
標準価格 平米 坪	4万226 円／平米 13万2,987 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,611 円／平米 13万7,566 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,207 円／平米 13万6,230 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,698 円／平米 13万1,242 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情