路線価 (2023) 熊本県八代市錦町5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 八代市熊本県八代市錦町５番３
価格時点	2023 年
駅名	八代駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	867万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	873万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八代市中心部周辺の街路条件が優る住宅地域一円であり、需要者は八代市在住の比較的高額所得層が主である。市域における住宅地需要は、開発が進む臨港線以北又は新八代駅周辺の新規分譲地に偏在しており、校区内小学校まで距離がある当該地域においては若年層の需要はやや弱く、需要者が限定される。土地は７００万～９００万程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は八代市中心部周辺の住宅地域である。需要者は八代市及び周辺のエンドユーザーが中心となる。地域は区画整然とした閑静な住宅地域で住環境は優れるが、教育施設及び商業施設の立地がなく子育て世代に敬遠される傾向にある。開発も活発な臨港線背後の新興住宅地域と比較すると不動産取引は低調であり地価は弱含みである。土地の取引価格帯は８～９百万円、土地建物で２０百万円程度である。物価高、新型コロナの影響も懸念される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模戸建住宅の多い閑静な住宅地域であり、収益価格を試算したものの、本来は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地域の賃料相場に基づく収益価格よりも相当高い水準で取引されることが通常と判断される。また、当地域は土地取引の殆どが快適性、利便性を指向する戸建住宅建設を目的とした自己使用目的での取引が支配的であるので、比準価格を標準とし、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は八代市における中心市街地周縁部に位置する既成住宅地域である。地域周辺においては一部に共同住宅も立地するものの、地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年価格からの検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八代駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八代市熊本県八代市錦町５番３
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域で、閑静な住環境を維持しているが、校区内小学校から距離があるため若年層世帯の需要はやや低位で、地価は下落基調で推移していくと予測する。 (2)ターミナル駅に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。閑静な住環境を維持しているが、商業施設等との距離に劣るため若年層世帯の需要は弱く、地価は弱含みで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。 (2)土地需要は一部に集中する傾向がある。今後は新型コロナで停滞していた八代港のインバウンド関連需要が期待される。
地域要因
(1)開発が進む市北部の分譲地に宅地需要が偏在しており、校区内小学校まで距離がある当地域の需要は低調で、地価水準は弱含みで推移している。 (2)地域内は既存建物の建て替え以外は余りみられない。利便施設等との接近性に劣るため若年層世帯の選好性は弱く、市場性はやや低い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１八代０６９０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市錦町５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,403 円／平米 12万348 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,637 円／平米 11万4,510 円／坪
標準価格 平米 坪	3万871 円／平米 10万2,060 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１八代０７８３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市錦町５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,768 円／平米 11万8,249 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,726 円／平米 11万4,804 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,569 円／平米 10万4,367 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１八代１０１７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市錦町５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,295 円／平米 11万9,991 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,485 円／平米 11万7,313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,627 円／平米 10万4,559 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１八代１０１７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市錦町５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,384 円／平米 9万7,144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,325 円／平米 9万6,948 円／坪
標準価格 平米 坪	3万547 円／平米 10万988 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情